Kan koste hundretusener å fikse: Her er de dyreste boligfellene

Noen oppussingprosjekter er dyrere enn andre. Sjekk byggmesterens tips om hva du må regne med å betale for oppussingen.

Vanskelig å oppdage: Om kledningen må byttes eller huset trenger ny drenering, blir drømmeboligen fort mye dyrere enn du hadde tenkt.

Foto: Irene Sandved Lunde
Publisert:

Les papirene. Det er 2100 visninger denne helgen, og dermed mange visninger å besøke for de som er på boligjakt.

Når du er på jakt etter drømmeboligen er det lett å se seg blind på nymalte vegger og pen kjøkkeninnredning. Det er imidlertid ikke alltid de synlige manglene som koster mest å utbedre.

Les mer:Nå våkner boligmarkedet

Trenger huset ny drenering eller må det elektriske anlegget byttes? Da løper tusenlappene fort.

Det er ingen brukte boliger som er feilfrie, men det er viktig å ha et realistisk bilde av hva det vil koste å reparere feilene. Derfor bør du alltid lese prospekt og takstpapirer nøye før du legger inn et eventuelt bud.

Les også:Baderoms-surr ga 250.000 kr i avslag

Dine Penger har bedt Nils Jørgen Brodin, fagkonsulent i Byggmesterforbundet, om å rangere de dyreste utbedringskostnadene på en enebolig:

Boligfeller: Nils Jørgen Brodin, fagkonsulent i Byggmesterforbundet, forteller at bytte av kledning på huset lett koster over 250.000 kroner.

1. Baderom: 250.000 kroner

Må det gjøres noe med badet, er det dette som desidert er dyrest i huset:

– Utbedringsbehov i baderommet medfører som regel at hele baderomskonstruksjonen må skiftes ut, da komponentene henger sammen for at de skal være vanntette, sier Brodin.

– Det vil som regel være økonomisk riktig å skifte ut røranlegget når konstruksjonene er åpnet. Levetiden på et bad varierer med byggemetode, kvalitet på arbeidet og fuktbelastning. Domstolene anslår normal levetid på bad til 15–20 år, og det betyr at det vil være lite å hente med hensyn til krav mot selger for svikt i bad eldre enn dette.

En baderomsrehabilitering koster normalt rundt 250.000 kroner. Prisen varierer med valg av løsninger, installasjoner og utstyr.

Les også:4 av 5 trenger foreldrehjelp til første bolig

2. Klimaskall, utvendig kledning og taktekking: fra 250.000 kroner

Det såkalte klimaskallet vil også koste mye penger å fikse. Dette er tak og utvendig kledning:

– Kostnader for utbedringer og vedlikehold på klimaskallet varierer sterkt med løsning og materialvalg. Hvis det er behov for å skifte utvendig kledning, vinduer eller yttertak, kan det være fornuftig samtidig å etterisolere og oppgradere bygningen til en bedre energiklasse.

Utskifting av en ytterkledning med tilleggsisolering vil normalt koste fra 250.000 kroner for en tradisjonell enebolig. Skifte taktekking ligger på rundt 200.000 kroner avhengig av materialvalg og takutforming.

Les også:Sjekk boligprisene der du bor

Om taket må byttes, bør du regne med å betale rundt 200.000 kroner for jobben.

Colourbox.com

3. Drenering: fra 120.000 kroner

– Der det er innredet oppholdsrom under terreng, vil det alltid være en risiko for fuktinnsig fra grunnen som følge av svikt i fuktsikring og drenering, forteller Brodin.

For utbedring av drenering og grunnmurens fuktsikring må grunnmuren graves frem.

Bygninger fra før 1970–75 er bygget uten fuktsperrer under kjellergulvet, og da er det ikke gitt at utskifting av grunnmurens drenering er tilstrekkelig for å fjerne fuktproblemet:

– Disse rommene egner seg dårlig for oppgradering til boligformål. Uansett alder bør grunnmuren isoleres på utsiden i forbindelse med at dreneringen fornyes. Isolering på utsiden øker temperaturen i muren og reduserer kondens- og fuktproblemer.

Oppgraving og utskifting av drenering og fuktsikring samt utvendig isolering av grunnmuren koster fra 120.000 kroner for en vanlig enebolig. I tillegg kommer adkomstskaden på hageanlegg, terrasser, trapper og gårdsplasser, som fort kan komme opp i samme beløp.

Les også:Slik kan ferske samboere sikre seg

4. Elektrisk anlegg: 120.000 kroner

– Feil på elektriske anlegg kan i verste fall være livsfarlig, og derfor stilles det myndighetskrav til slike anlegg, og det gis pålegg om utbedring/utskifting.

Komplett utskifting av et elektrisk anlegg i en normal enebolig ligger på rundt 120.000 kroner.

Les mer: I Dine Penger nr 7-2013 kan du lese mer om hvordan du avslører boliger på visning. Last ned her!

5. Røropplegg: 100.000 kroner

– Bygningens rørledninger ligger som regel skjult i konstruksjonen, og utskifting bør alltid vurderes i forbindelse med andre rehabiliteringsarbeider. Myndighetene i dag stiller strengere krav til at røropplegget skal være vannskadesikkert, samt at det skal kunne vedlikeholdes uten at dyre konstruksjoner må rives.

Kostnader for utskifting av røropplegget i en vanlig enebolig vil fort beløpe seg til 100.000 kroner. I tillegg kommer kostnader til bygningsmessige arbeider og eventuelt utskifting av utstyr.

Les også:Strømregningen øker med 1423 kroner i år

6. Røropplegg i grunnen:

– Som eier av en enebolig eier du også vann- og avløpsledninger frem til og med tilkobling til den kommunale ledningen. Den kommunale ledningen ligger som regel i veien. Eldre vann- og avløpsledninger i grunnen er utsatt for setningsskader, gjengroing og korrosjon/elde.

Ved svikt på gamle ledninger i grunnen er det lite å hente fra forsikringsselskapet.

Prismessig er det veldig vanskelig å anslå kostnadene til dette, det kommer an på graving, lengde etc. Det finnes noen rehabiliteringsmetoder som i enkelte tilfeller kan være et alternativ til oppgraving og utskifting, som ofte kan bli ganske kostbart.

Les også:Velg de riktige visningene

Advokaten: Mange undervurderer kostnadene

Advokat Silje Nesteng Andresen, er fagansvarlig for boligkjøperforsikring i HELP. Hun ser ofte at folk undervurderer kostnadene for oppussing.

Foto: Help Forsikring

Advokat Silje Nesteng Andresen i Help Forsikring er fagansvarlig for selskapets Boligkjøperforsikring.

Hun forteller at de ofte ser tilfeller der kjøper og selger har forskjellig oppfatning av hvilken tilstand og kvalitet som er avtalt. Ofte fordi man oppfatter ord og uttrykk ulikt.

– Vi ser noen gjengangere, sier hun og spesifiserer:

Alminnelig aldersforringelse av eldre bygg:

– Mange har ikke et forhold til at bygningsdeler, særlig de som er skjult i konstruksjonen og under bakken – eksempelvis drenering, også er utsatt for aldersforringelse som kan medføre store kostnader ved utskiftning.

Dette er ikke nødvendigvis presisert eller spesifisert i takst eller Boligsalgsrapport. I mangel av opplysninger om annet, må man som kjøper ta som utgangspunkt at bygningsdelene er fra byggeår.

– I verditakter og Boligsalgsrapporter er det ofte tatt inn en forenklet kalkyle over teknisk verdi hvor også aldersforringelse og skader er stipulert. Dette fradraget bør man som kjøper ha et bevist forhold til. Jo større fradrag, jo større kostnader ligger sannsynligvis foran deg, sier Nesteng Andresen.

Omfanget på skader:

– Når det er opplyst om skader, eller indikasjoner på skader eller feil, bør man som kjøper ta høyde for at omfanget eller årsaken kan være større og mer alvorlig enn det som er kjent.

Man bør ikke lese Boligsalgsrapporten som et «fasitsvar» dersom konstruksjonen ikke er åpnet og forholdet sjekket grundigere.

– Typiske eksempler på dette er opplysninger om «sprekk i flis/ fuger i dusj» og «saltutslag på kjellervegg». Dette kan være indikasjoner på fukt i konstruksjonene og behov for total rehabilitering/ utskiftning av bad og drenering.

Begrepsbruk:

– «Oppusset» er et eksempel på et slik uttrykk som ikke har et eksakt meningsinnhold. Mitt råd til kjøpere er at man ikke lar seg blende av det «oppussede», smakfulle ytre, men har et bevisst forhold til at «oppusset» ikke er «nytt». Hvis det ikke er konkretisert, er det fornuftig å stille spørsmål om hva oppussingen besto i, hvem som har utført det og når det er gjort. Er svaret at badet er «pusset opp» ved at man har lagt nye fliser oppå gammel membran, er «oppussingen» kun av estetisk verdi og har ikke forlenget den tekniske levetiden, sier Nesteng Andresen.

Følg Dine Penger på Facebook!

Her kan du lese mer om