Dette skjer med boligprisene om renten øker med 2 prosentpoeng

Ifølge SSB er det mye bedre for norsk økonomi om politikerne velger å stramme inn på utlån for å stagge boligprisveksten, enn å stole på at et rentesjokk skal gjøre jobben.

Statistisk sentralbyrå er ganske så sikre på at vi ikke har noen boligprisboble i Norge. Men det betyr ikke at boligprisene vil være upåvirket av plutselige endringer i den økonomiske politikken.

En slik endring kan være et hopp i bankenes renter til forbrukere - eller en innstramming i utlån til bolig.

Ifølge SSB så vil dette skje med boligprisene dersom rentenivået i Norge blir satt opp med 2 prosentpoeng fra starten av 2017:

• Innen utgangen av 2019 vil boligprisene ha falt med 11 prosent sammenlignet med i dag
  
• Målt i realpriser (justert for inflasjon) vil fallet være 16 prosent
  
• Fallet i prisene starter nesten umiddelbart etter renteøkningen
• Fallet blir sterkere etter hvert
  

Beregningene er hentet fra rapporten Økonomiske analyser, som ble lagt frem torsdag.

I illustrasjonen over ser du SSBs faktiske prognose for boligprisene i den svarte linjen.

• Den innebærer en vekst i prisene på 5,5 prosent neste år, og rundt 2,5 prosent økning i 2018 og 2019. En av forutsetningene som ligger til grunn for dette er at dagens rentenivå fortsetter de neste tre årene.

Dersom SSB mater inn i sin datamaskin at det skjer et rentehopp på 2 prosentpoeng i starten av neste år, så skjer det derimot noe.

• Den grønne linjen viser boligprisene dersom det bare skjer en renteøkning, og valutakurs holdes upåvirket.
  
• Den gule linjen illustrerer prisene dersom renteøkningen også påvirker valutakursen.

Men en renteøkning er ikke det eneste som vil kunne gjøre at boligprisveksten dempes eller faller. Det har SSB illustrert ved å legge inn i sin modell at gjeldsveksten avtar med 1,25 prosentpoeng hvert kvartal fremover.

• Det gir den samme effekten på boliprisene som et rentesjokk ville gitt, og er illustrert i den lilla linjen i illustrasjonen. SSB skriver imidlertid at de ikke vet hvilke innstramminger som må til overfor lånetakere for at gjeldsveksten skal falle så mye.

(Beregningene finnes på side 23, 24 og 25 i rapporten).

Økonomien vakler

Det er imidlertid ikke bare boligprisene som vil bli påvirket av et rentehopp.

SSB skriver i sin rapport at effektene på resten av økonomien også vil være store. Veksten i den økonomiske verdiskapningen vil stoppe opp, og veksten i brutto nasjonalprodukt vil hvert år frem til 2019 være 0,7 prosentpoeng lavere enn det statsistikkbyrået ellers ser for seg, dersom et rentehopp skulle komme. Arbeidsledigheten ville også vært høyere enn SSB antar i sine faktiske prognoser.

– Dette skyldes ikke bare effektene gjennom boligmarkedet, hvor lavere boliginvesteringer trekker den økonomiske veksten ned. Høyere renter reduserer også husholdningenes konsum og næringslivets investeringer, skriver SSB.

Effekten på investeringene i næringslivet etter et rentesjokk vil være at disse faller kraftig.

Argument for tilstramminger

I disse dager skal Finansdepartementet ta stilling til anbefalingen fra Finanstilsynet om å stramme inn rammene for bankenes utlån til boligformål.

I lys av denne diskusjonen kan SSBs analyse på flere måter leses som et argument for at finansminister Siv Jensen bør lytte til tilsynet.

Dersom politikerne ønsker å gjøre noe med den høye boligprisveksten, så er det et dårlig alternativ å støtte seg på at sentralbanken skal ta grep og heve renten. De bør heller stramme inn i regulereingene av utlån, ifølge SSB.

– Rentepolitikk er et relativt enkelt, men grovkornet virkemiddel for å dempe boligprisene og gjeldsveksten, mens kredittpolitikken representerer et mer komplisert, men også potensielt selektivt og målrettet virkemiddel, skriver SSB.

Ulik virkning på økonomien

Bakgrunnen for dette er at beregningene viser at mindre tilgang på lån til bolig vil ha langt mindre ringvirkninger på resten av økonomien utenom boligmarkedet, enn det et rentehopp vil ha.

En skjerping av utlånskrav vil gi et fall i boligprisene, gjeldsveksten og boliginvesteringene, men det vil jo da også være intensjonen.

Andre størrelser, som investeringer i bedriftene og husholdningenes forbruk, vil bli langt mindre påvirket av tilstramminger.

En renteøkning gi et langt større fall i forbruket og investeringene i næringslivet enn det en skjerping av utlånskrav vil gjøre, ifølge SSB.

Samtidig vil en renteøkning også styrke kronen, noe som igjen svekker norske eksportbedrifter.

En kredittinnstramming vil ikke ha noen merkbar effekt på kronen, konkluderer SSB.