Slik foregår boligsalget - egentlig

Monica solgte leiligheten sin i Oslo til Karina og Johan. Her forteller de sin historie om boligsalget – fra en selgers og kjøpers perspektiv.

OVERTAKELSEN: – Denne skal dere ha, sier Monica Arthurson til kjøperne Karina og Johan. Hun overleverer sjokolade, vin og Oscar-statuetten som hun laget til dem som ville kjøpe boligen. Til venstre er Alexander Krossen fra Home Eiendomsmegler.

Foto: FRODE HANSEN.
Publisert:

VG har fulgt salget av en tre-roms leilighet i Schønings gate 4 b på Majorstuen i Oslo. Les kjøpers og selger historie om hvorfor de omsider ble enige om prisantydning.

Selgers historie:

- Jeg trodde det skulle være lett å selge

Tre-roms. Vi ble enige om å gjør noe ekstra ut av markedsføringen og inviterte til Valentines-visning fredag 14. februar, forteller Monica Arthurson.

«Med friskt mot og mange gode ideer la jeg ut min 64 kvadratmeter store leilighet på Majorstuen for salg i midten av februar.

En måned senere er jeg glad for å ha fått solgt den før påske. Jeg elsker stukkaturen i taket, badet som jeg har fått pusset opp og garderobeplassen tilpasset en jente med et velutviklet shopping-gen.

Siden det er en treroms midt på Majorstua, tenkte både megler og jeg at den ville være lett å selge og at jeg ikke ville være berørt av vinterferien på samme måte som en typisk familiebolig.

Vi ble enige om å gjøre noe ekstra ut av markedsføringen og inviterte til Valentines-visning fredag 14. februar. Det ble servert sjokolade og bobler i glasset. Mange var innom og flere syntes å være oppriktig begeistret for leiligheten. De som møtte opp, likte også ideen om servering.

Les også:- Vi har et sunt boligmarked

Ingen bud. Men de gode budene uteble. Faktisk kom det ingen bud.

Vi hadde deretter to ordinære visninger, annonsert på Finn, i Dagens Næringsliv og Aftenposten. I tillegg gjennomførte vi flere private visninger. Godordene var mange, flere skrev seg på liste og virket genuint interesserte. Men kun én person kom med et skambud: 600.000 kroner under takst.

Jeg synes det var direkte frekt! Samtidig var jeg klar over at det var kun én budgiver. Kjøper satt med makten nå.

Jeg tror ikke at det er leiligheten det er noe galt med. Har jo bodd der selv i ni år. Men timingen, med vinterferie og OL i midten av februar, var rett og slett helt feil. Ferie og merkedager betyr færre folk på visning, så styr unna disse tidspunktene. Klisjeen «Timing is everything» tror jeg er sann for boligmarkedet.

Dessuten tror jeg kjøpere er veldig preget av nyhetsbildet. Når de leser at markedet er usikkert, så blir de selv mer usikre.

Borettslaget har satt opp balkonger, så inngangspartiet har de siste ukene sett ut som en byggeplass. Jeg trodde boligkjøpere ville sette pris på en fersk balkong, men stillaset på utsiden kan ha gitt dem en oppussingsfølelse.

Endelig solgt. - Nå tar jeg med meg de siste tingene mine, sier en fornøyd Monica Arthurson etter at boligen er solgt. Foto: Frode Hansen.

Kjøpte nytt. Fordi jeg trodde salget skulle gå som smurt, har jeg allerede kjøpt ny leilighet sammen med kjæresten min. Jeg trodde ikke at det var skummelt å kjøpe nytt før jeg hadde solgt.

Den dårlige responsen gjorde at jeg valgte å ta leiligheten vekk fra Finn.no allerede etter elleve dager. Planen var å leie den ut en kort periode, før jeg skulle legge den ut på nytt nærmere påske.

Men så kom plutselig den gamle budgiveren tilbake. Tydeligvis fant de ikke noe bedre eller så likte de leiligheten min veldig godt. Vi ble til slutt enige om prisantydning på 3.890.000 pluss omkostninger. Jeg hadde ikke gått én krone under, fordi jeg fortsatt tror at jeg hadde sett firetallet om vi hadde ventet og lagt den ut igjen før påske.

Men jeg skjønner at de prøvde seg. Hadde sikkert gjort det samme selv.

Les også:Lokkeprisene er borte

Rask avgjørelse. Det avgjørende for meg nå var rask overtagelse. Det er ingen garanti for høyere pris ved en ny visningsrunde og det ville blitt mye å gjøre. Nå har jeg en bekymring mindre og slipper mellomfinansiering. Det var med glede jeg overrakte nøklene til de nye beboerne.»

Monica Arthurson (39)

Les også: Slik har boligprisene endret seg i din by

Kjøpers historie:

- Her kan vi gjøre et kjempegodt kjøp

«Etter å ha vært på minst 20 visninger, er vi nå veldig glad for å ha fått denne til prisantydning – mot at selgeren betalte for ny balkong.

Vi flyttet fra Göteborg til Oslo i februar og leide mens vi begynte boligjakten. Kriteriene var klare: Treroms, høyt under taket, tregulv, sydvendt balkong, peis og heller litt gammel og koselig stil enn helt ny og moderne.

Kom tilbake: Karina og Johan, som ikke ønsker etternavnene sine på trykk, økte budet sitt etter å ha vært på en rekek andre visninger. Foto: Frode Hansen

Omtale av boligmarkedet i mediene og historier fra venner, gjorde at vi hadde forventning om å ikke betale over prisantydning.

Skrekkhistorier. Vi dro på en rekke visninger, minst 20 totalt, på Majorstua, Bislett, St. Hanshaugen og Frogner. Denne delen av byen trives vi godt i og jobben ligger ikke langt unna. Leiligheten i Schønings gate 4 oppdaget vi på Finn.no og ringte megler for å avtale en privat visning. Leiligheten var veldig koselig, men ikke perfekt.

At balkongen ikke var ferdig, trakk ned, fordi vi har hørt skrekkhistorier om slike prosjekter som aldri blir ferdig. Vi dro innom på enda en visning noen dager senere.

Kjøkkenet var ikke slik vi ønsket det, og fordi vi måtte belage oss på litt oppussing, la vi inn et bud som vi mente reflekterte hva leiligheten var verdt, selv om det var et godt stykke under prisantydningen.

At ingen andre hadde lagt inn bud overrasket oss. Vi tenkte: Her kan vi gjøre et kjempegodt kjøp!

Men budet ble ikke akseptert. Etter oppfordring fra megler strakk vi oss litt oppover, men fikk fortsatt nei. Da lot vi denne leiligheten være og kikket heller videre i boligmarkedet.

Vi bød på tre andre leiligheter. To gikk for mer enn vi syntes de var verdt, og én ble solgt over vår økonomiske smertegrense. Mønsteret vi så var at boliger som ikke hadde behov for oppussing, ble solgt over prisantydning. Noen gikk rundt 500.000 kroner over. Boliger som krevde litt renovering, gikk til prisantydning eller lavere. Noen ble ikke solgt i det hele tatt.

Les også: Å leie ut møblert bolig kan gi skattefradrag

Oppfylte kravene. Mange visninger senere, innså vi at leiligheten i Schønings gate oppfylte så godt som alle kriteriene våre. Balkongen var nå nesten ferdig, og vi syntes det var verdt å by litt mer. Vi la inn et nytt bud, denne gang på 3,8 millioner med ønske om rask overtagelse.

Da selgeren kom med et motbud tilsvarende prisantydning, aksepterte vi dette mot at hun betalte balkongoppføringen. Det ble akseptert. Nå er vi veldig fornøyde og tror vi har gjort et godt kjøp!»

Saken fortsetter under bildet.

Protokoll: Boligkjøperne Johan og Karina signerer overtakelsesprotokollen med Alexander Krossen fra Home Eiendomsmegler. Foto: Frode Hansen

Karina (27) og Johan (33) (VG har valgt å etterkomme kjøpers ønske om ikke å trykke etternavn.)

Nøkkeltall:

Adresse: Schønings gate 4b

Kvadratmeter: 64

Antall soverom: 2

Takst: 4 millioner

Prisantydning: 3 890 000 + omkostninger

Salgspris: 3 890 000 + omkostninger.

Selgeren betalte balkongoppføringen.

Felleskostnader: 2481,- pr. mnd

Fellesgjeld: 0

Omsetningstid: 27 dager

Tidslinje:

1) Selger signerer kontrakt med megler: 23.01.14

2) Boligen legges ut for salg: 08.02.14

3) Annonsering: Finn.no, eiendomsnett.no, facebook.com, homeeiendom.no, Finansavisa

4) Visninger: 14.02, 16.02, 24.02

5) Budrunde 1: Bud på 3,4 millioner gitt 25.02. Hevet til 3,6 og deretter hevet til 3,7 millioner. Motbud 3,89 mill - avslag.

6) Boligen trukket fra Finn 28.02

7) Budrunde 2: Bud 3,8 millioner gitt 07.03. Motbud 3,89 mill - akseptert

8) Kontraktsignering: 10.03

9) Balkongen ferdigstilt: 12.03

10) Overtagelse: 14.03

Hva gjør man om budene uteblir?

MEGLER. Rita Berg Hansen, eiendomsmegler og daglig leder i Home Eiendomsmegler.

Foto: Home Eiendomsmegler as

Rita Berg Hansen i Home Eiendomsmegler har vært ansvarlig for salget av leiligheten i Schønings gate 4b. Hun mener det viktigste en boligselger må gjøre når budene uteblir, er å holde hodet kaldt.

– Gå en ekstra runde med deg selv og kartlegg valgmulighetene dine. Kan du gjøre noe med boligen? Har du råd til å gå litt ned i pris? Hva med nye bilder eller avisannonser i tillegg til nettannonsering? Ved å vurdere fordeler og ulemper ved hvert alternativt, kan du gjøre et sunt valg, sier hun.

Hun understreker at for mange handler det om et spørsmål om kroner og øre.

– Mange blir helt opphengt i salgspris og vil heller sitte på boligen enn å gå ned i pris. Dersom man allerede har kjøpt en ny bolig, så er det viktig å regne nøye på alle kostnadene ved å sitte på to eiendommer samtidig, dersom man ikke vil selge under prisantydning.

– Hva kan man lære av historien om salget av Schønings gate 4b?

– Få frem potensialet og rommene i boligen enda mer, eksempelvis kunne vi har ha tatt bort noen klesskap og fått mer romslige soverom. Generelt sett er det viktig ikke å gi opp tidligere budgivere. Kommer man ikke til enighet, så kan man gi det noen dager og så ta opp dialogen med partene. I dette tilfellet kom vi i mål med den samme budgiveren som 10 dager tidligere. Til slutt er det en viktig lærdom å ha is i magen. Det må både megler og selger ha. Det er for mange eksempler på at megler presser anbefaler selger til å godta et bud under prisantydning.

– Har du gjort en god nok jobb som megler?

– Jeg opplever at både selger og kjøper er fornøyd med jobben jeg og Home Eiendomsmegler har gjort. Man skal alltid ha ambisjoner om å selge etter første visning og over takst, og så må man tåle å jobbe hardere og lengre med noen oppdrag og i et slikt marked vi er i nå.

– Sjekk kontrakten nøye

Forbrukerrådet advarer mot kostbare meglerkontrakter i et tregt boligmarked.

– Når det tar lengre tid å selge boligen, er det desto viktigere å planlegge boligsalget i god tid, sier fagdirektør Thomas Bartholdsen.

Han advarer mot løpende kostander som løper på uavhengig om det blir et salg.

– Sjekk oppdragskontrakten nøye og pass på at ikke taksameteret går selv om salget tar lang tid. Ideelt bør en størst mulig andel av honoraret være en prosentsats av salgssummen og bortfalle dersom det ikke blir noe salg.

Bartholdsen ber selgere være på vakt mot utålmodige meglere.

– Det er viktig at ikke meglerens behov for å avslutte oppdraget gjør at megleren anbefaler deg å selge til en lavere pris enn du tror du kan oppnå, sier han.

Les også:Pass opp for disse nybolig-fellene

Så lang tid tar det å selge bolig NÅ

Dagens boligselgere må smøre seg med langt mer tålmodighet enn de som solgte i fjor.

Boligtallene for februar viser at det nå tar gjennomsnittlig 45 prosent lengre tid å selge en bolig enn på samme tid i fjor. På landsbasis tar det nå 48 dager å selge en bolig, mot 33 dager i februar 2013.

– Mange av boligene som ble solgt i februar var overliggere fra i fjor, og de trekker ned den gjennomsnittlige omsetningstiden, sier Christian V. Dreyer, adm. dir. i Eiendomsmeglerforetakenes forening.

Det er store geografiske forskjeller. I Nordland, bortsett fra Bodø, har omsetningstiden på et år sunket fra 61 til 46 dager. Landets heteste boligmarked akkurat nå er Bergen, der det i februar tok gjennomsnittlig 26 dager å selge en bolig. I Vest-Agder utenfor Kristiansand, tar det hele fem måneder.

– Sørlandet har de siste årene bygget mange nye boliger. Det har ført til at prisene har sunket, og at det tar lengre tid å selge brukte boliger, sier Dreyer.

Han tror hastigheten i boligmarkedet vil ta seg opp, fordi mange av overliggerne fra 2013 nå er solgt.

– Flere av disse boligene ble priset for høyt og det er én årsak til at det tok tid å selge dem. De som nå legger ut boliger, bør prate grundig med megleren sin om hvilken prisantydning som er realistisk. Med markedsriktig pris, vil omsetningstiden kunne gå ned, sier han.

Her kan du lese mer om