Vi deler boligprisfallet med svenskene. Eksperter tror de vet hvorfor

Nærmest synkront blir kokende boligmarkeder i Norge og Sverige brått nedkjølt. Imens rigger danskene seg mot ny boble. Har hele Skandinavia støtt på en boligsmell? 

DELER OSLO-UTVIKLINGEN: Boligprisene synker i Stockholm etter årelangt prispress. Her fra gamlebyen.

Foto: Bob Strong Reuters
Publisert:

– Likheten mellom alle landene er at lave renter har fått kraftig fart på boligprisene, sier sjefanalytiker Erik Bruce i Nordea Markets til E24.

– Det kjøles nå kraftig ned både i Norge og Sverige. Jeg skal ikke si at Danmark ligger etter oss og svenskene, for det er ikke sikkert det samme skjer der. Men de har i alle fall tatt grep for å bremse den sterke prisveksten, sier eksperten.

Hos «söta bror» har boligprisene falt markant de siste månedene.

Akkurat som her er omskiftet sterkest i hovedstaden. I Stockholm er prisene på leiligheter ned 5,1 prosent de siste tre månedene, ifølge den svenske boligprisindeksen HOX.

Til sammenligning er prisene ned 10,1 prosent over en dobbelt så lang periode i Oslo, i de seks månedene som er gått siden boligprisfallet startet i mai.

Les også

Svenske boligpriser får skylden for kronefall

Likhetstrekkene

Eiendom Norge-sjef Christian Dreyer synes ikke det er så overraskende at vi nå deler en korreksjon med våre naboer.

– Det er ikke nødvendigvis en direkte sammenheng, for utviklingen i boligmarkedet baserer seg også på økonomien i hvert land. Men det er flere paralleller mellom Norge og Sverige, sier Dreyer til E24.

For det første har Sverige også vært igjennom årelang sterk boligprisvekst, spesielt siden 2013, forteller meglertoppen.

Men det finnes flere andre likhetstrekk:

  • Den svenske prisveksten har vært drevet av en sterk befolkningsvekst – blant annet fra innvandring og inntak av flyktninger.
  • Prisveksten har også blitt fyret opp lave renter, enda lavere enn i Norge.
  • Samtidig har boligbyggingen i flere år vært lav i Sverige, noe som har gitt lav tilbudsside. Nå har boligbyggingen tatt seg opp, slik den også har gjort i Norge.
  • I Sverige har det også pågått en debatt om statlige kredittreguleringer tilsvarende den mye omtalte boliglånsforskriften her i Norge.

Debatterer Siv Jensen-grep

– Flere mener prisfallet er et utslag av kredittinnstrammingene, sier Dreyer.

Sverige innførte et hovedkrav om 15 prosent egenkapital i 2010, før Norge. I juni 2016 ble det innført ytterligere innstramminger, blant annet krav til raskere nedbetaling for visse låntagere.

Siv Jensens lånebrems her på berget er imidlertid kraftigere kost – og har så langt også ført til et kraftigere omslag i markedet, ifølge Bruce i Nordea Markets.

– I Norge fikk vi en markant endring av rammebetingelsene med den nye forskriften. Det er nesten ikke tvil om at det var den utløsende årsaken til prisfallet, særlig den nye maksgrensen på fem ganger inntekt.

ANNERLEDES: Boligmarkedet i Danmark skiller seg fra Norge og Sverige, mener ekspertene. Prisutviklingen har væt sterk også her, og myndighetene ser faretegn – men det er ennå usikkert hva som vil skje.

Foto: Erik Johansen NTB scanpix

At Oslo er inne i en kraftigere korreksjon enn Stockholm, kan også forklares med at prisbonanzaen i forkant har vært enda sterkere her hjemme, mener han.

– Siden starten av 2014 og til toppen i år økte prisene på Oslo-leiligheter nesten femti prosent. Nå har de falt ti prosent, slik at veksten er korrigert ned til 40 prosent. Og dette er i tråd med prisutviklingen i Stockholm i samme periode, forklarer han.

Forskjeller

Boligekspert og partner Bjørn-Erik Øye i Prognosesenteret mener paralleller mellom boligmarkedene i Stockholm og Oslo kan spores helt tilbake til 2005.

Men han synes det dels er vanskelig å finne felles forklaringer.

Øye tar de siste årene etter oljeprisfallet i 2014 som eksempel:

For Norge har de påfølgende årene vært preget av lavkonjunktur og fremtidspessimisme i befolkningen, men likevel har boligprisene skutt fart.

LIKHETSTREKK: Eiendom Norge-direktør Christian Dreyer sier det svenske boligmarkedet har hatt mange av de samme driverne som det norske. Sånn sett er det ikke unaturlig at prisene nå snur samme veien i begge land, mener han.

Foto: Terje Pedersen NTB scanpix

På samme tid har Sverige hatt god fart i økonomien, sysselsettingen har økt, og boligprisene har økt voldsomt – noe som er mer naturlig gitt utviklingen i økonomien for øvrig, påpeker Øye.

– Det som begge landene likevel har til felles, er at man over lang tid har bygget for lite boliger, og i tillegg til lave renter og en voksende etterspørsel i byene har det ført til en kraftig prisoppgang, sier han.

Les også

Ferske tall: Nyboligsalget har falt 21 prosent

Ser ikke København-boble

Mens Oslo og Stockholm har flere likhetstrekk, skiller boligmarkedet i København seg mer ut, ifølge ekspertene.

I en ny rapport skriver Nordea Markets at det lurer en fare for en ny boligboble i den danske hovedstaden – og at myndighetene nå forsøker å rigge seg imot at det skjer.

Det skjer blant annet med særinnstramminger i pressområdene rundt København, ikke ulikt de Oslo har fått.

Øye mener at man likevel ikke kan snakke om boligboble i København.

– Strukturen i boligmarkedet her er veldig annerledes. Store deler av markedet er regulert, og man har en helt annen type långivning, sier han.

Han forklarer at selv om boligprisene har bikket oppover den siste tiden, er prognosene at veksten skal fortsette.

Har hatt svakere vekst

– Ser man på kvadratmeterpris i København opp mot Stockholm, er leilighetene fortsatt langt billigere i førstnevnte, sier han, og viser til at kvadratmeterprisen på eierleiligheter i København by er på 5.000 euro, mot 7.000 euro i Stockholm by.

Også Nordea Markets påpeker at prisveksten i København fortsatt er betydelig lavere enn i årene 2004 og 2006, før byen fikk sin forrige større korreksjon.

Den gangen lempet danske myndigheter på regler og introduserte blant annet avdragsfrie lån, skatteendringer og muligheter til å refinansiere lån.

– En vesentlig forskjell fra den gang er at reguleringen i den nåværende oppgangsperioden er blitt strammet inn, hvor de tidligere ble lempet på, skriver sjefanalytiker Jan Størup Nielsen i Nordea Markets Danmark.

Her kan du lese mer om