Denne grafen kan ikke fortsette slik

Den norske boligprisgalloppen vil møte veggen. Vi vet bare ikke når.

DRAR IFRA: Linjen i orange viser nominell boligprisvekst. Som grafen viser har boligprisene betydelig realvekst både korrigert for inflasjon (rosa) og nordmenns inntektsøkning i perioden (blå).

Kilde: Finanstilsynet / Statistisk sentralbyrå (SSB)
  • Karl Wig
Publisert:

– Jo lengre dette fortsetter, jo større er sannsynligheten for en hard landing. Vi kan oppleve et ras i boligprisene, sier Ola Grytten, professor i økonomisk historie ved NHH, til E24.

Boligmarkedet i Oslo stjeler all oppmerksomhet om dagen. Ikke så unaturlig, med tidenes bratteste juli-prishopp og en rekordsterk tolvmånedersvekst som har passert 15 prosent.

Men over hele landet – over flere tiår – har boligene fordyret seg i et forrykende tempo. Det har uroet eksperter og vakt oppsikt i utlandet.

– Nivået vi har i dag er ikke bærekraftig, sier sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse til E24.

Les også

Bransjen ber regjeringen følge Aps boligråd

Fra to til fem årslønner

På slutten av 80-tallet gikk Norge inn i en dyp bankkrise. Boligprisene stupte. Da krisen var over i 1993, skulle det bare to årslønner til for å oppfylle den jevne boligdrøm.

Hadde det hyggelige forholdet holdt seg, hadde vi i dag bladd opp litt over millionen med en gjennomsnittlig årslønn på 520.000 kroner.

Men så satte boligprisene fart, med en vekst som har vært nær uavbrutt frem til i dag. Prisene på boliger har vokst mye raskere enn prisene på andre ting.

De har også vokst mer enn lønningene våre, slik grafen øverst i saken viser.

– I dag kjøper vi bolig med opptil fem ganger inntekten, sier Grytten.

I juli ble norske boliger omsatt for 2.851.544 kroner i snitt, etter en prisvekst på 8,8 prosent det siste året.

De siste ti årene har snittboligen blitt 73,6 prosent dyrere.

– KAN FÅ BOLIGPRISRAS: Professor i økonomisk historie Ola H. Grytten ved Norges Handelshøyskole (NHH)

Foto: Tor Erik H. Mathiesen VG

Rentekutt muliggjør gjeldsberg

– Når boligprisene stiger så mye mer enn lønnsveksten, må husholdningene ta opp mer gjeld. For at folk får råd til det, må renten bli lavere, slik den også har blitt, sier sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse til E24.

Rentekutt på rentekutt har gjort det mulig å ta opp mer gjeld for å muliggjøre kjøp av dyrere boliger, uten at avdragene går i taket.

Men det kan ikke fortsette for alltid. I dag er styringsrenten nær null.

– Årsaken til at vi kan fortsette å kjøpe boliger som løper fra lønnsveksten, er lavere renter. Omsider vil man stange i taket. Nå er det ikke mye mer rom for rentenedgang, sier Grytten.

– En slik finansiering av videre boligprisvekst blir vanskeligere og vanskeligere, sier Bjørnstad.

Les også

Megler-topp i Oslo: – Folk er desperate

Finanstilsynet frykter tilbakeslag

Ikke minst gjør gjeldsbyrden oss utsatt for renteøkninger.

Finanstilsynet frykter mange av oss er dårlig rustet.

– Både husholdningenes gjeldsbelastning og boligprisene er på historisk høye nivåer, sier tilsynets direktør for bank- og forsikringstilsyn, Emil R. Steffensen, til E24.

– Den høye veksten i gjeld og boligpriser ser ut til å fortsette, og øker risikoen for et omslag i boligmarkedet som kan føre til et økonomiske tilbakeslag, advarer han.

– Skulle rentene komme tilbake til tidligere nivåer, er det forferdelig mange som ikke vil klare å betale gjelden sin, sier Grytten.

– Det er en konsekvens av at boligprisene i Norge har steget dobbelt så mye som reallønningene i året, noen ganger det tredobbelte.

– KAN IKKE FORTSETTE SLIK: Sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk Analyse sier boligprisene på sikt vil følge lønnsutviklingen, som de siste tiårene har ligget mye lavere.

Foto: Stian Lysberg Solum NTB scanpix

Ser prisspiraler

Han sier det kan utløse et brått boligprisfall.

– Hva er tidsanslaget ditt?

– Det kan jeg ikke gi. Det er umulig å si. Dette kan fortsette en god stund til, sier professoren.

– Jo dyrere boliger blir i forhold til alt annet, jo større sannsynlighet for en korreksjon, sier direktør Christian Dreyer i meglerforeningen Eiendom Norge til E24.

Han sikter da særlig til prisveksten i hovedstaden. Der har sjeføkonomer advart mot en psykologisk smitteeffekt; «alle» tror prisveksten vil vedvare, og troen på det blir selvoppfyllende.

– Er du med på det resonnementet?

– Ja, definitivt. Mange tror nå at boligprisene ikke kan falle. De har glemt at det skjedde i 2008. Det finnes flere eksempler, selv om det har vært relativt korte blaff, sier Dreyer.

– Plutselig sprekker det

Oslos bratte boligprisvekst har lenge vært logisk forklart ut ifra såkalte fundamentale forhold. Ting som er logiske: Det er lav arbeidsledighet, høy innflytting, lav boligbygging og lave renter.

– Nesten alle boligbobler har kunnet forklares med fundamentale forhold før de sprakk, sier Grytten.

– Spørsmålet er hva som er fundamentalt på sikt. Vil det alltid være lave renter? Vil ledigheten holde seg lav? På kort sikt er det fundamentale forhold, men jeg tror ikke det er det på lang sikt, sier Grytten.

– For plutselig sprekker det. Og så sier alle: «Oi, dette burde vi ha sett for lenge siden.»

Her kan du lese mer om

  1. Bolig
  2. Rente
  3. Boligmarkedet

Flere artikler

  1. – Begriper virkelig ikke hvor hun tar det fra

  2. Meglertopp ber Oslo-kjøpere ta juleferie

  3. Så mye bommet ekspertene på boligprisveksten

  4. Annonsørinnhold

  5. – Håper høsten ikke blir like voldsom

  6. Sjeføkonom: Nå bygges det nok boliger i Norge