Amerikansk fond vil kjøpe DNBs «marerittfond»: Aksjonærene vil tape 72 prosent
Amerikanske Starwood Capital legger 11 milliarder kroner på bordet for å sikre seg mesteparten av DNB Eiendomsinvest I, i det som beskrives som 2014s største eiendomstransaksjon i Norge.
Seks år etter finanskrisen får aksjonærene dermed en sjanse til å trekke seg fra tapsinvesteringen.
DNB Eiendomsinvest I ble da det såkalte eiendomsyndikatet ble lansert for nesten ti år siden, reklamert som en investering som skulle gi jevn og solid avkastning med relativt lite risiko.
For mange småsparere ble fondet promotert som en måte å investere i næringseiendom, og samtidig få en gunstig skatteeffekt på ligningsformuen.
Finanskrisen rammet midlertidig fondet hardt og verdien av aksjen ble mer enn halvert.
Mange kjøpte fondet for 100 kroner per aksje, og tidligere i år ble den samme aksjen verdsatt til drøye 40 kroner.
Nå tilbyr Starwood Capital Group å kjøpe det meste av eiendommene som ligger i fondet, og aksjonærene vil da bli sittende med rundt 28 kroner etter at alle regninger er betalt. Aksjen har vært svært vanskelig å få solgt for mange, og salget kan dermed bli en slags nødutgang for dem som har investert.
(Artikkelen fortsetter under bildet.)
Måten fondet ble solgt inn på har også vært omstridt.
Mange aksjonærer har følt seg lurt, og E24 skrev i fjor at DNB betalte opp mot 50 millioner til enkelte aksjonærer ved å tilby å kjøpe dem ut.
– Et godt tidspunkt å forhandle på
Det blir nå innkalt til en ekstraordinær generalforsamling den 12. januar, der aksjonærene må ta stilling til kjøpet.
Oppgjøret vil ifølge styreleder Erik Gjellestad i DNB Eiendomsinvest I komme i april og til høsten neste år, litt avhengig av fremdriften i transaksjonene.
– Det er ingen tvil om at dette er en stor transaksjon og det er den største eiendomstransaksjonen i Norden så langt i år, sier Knut Styrvold, administrerende direktør i Fortin, som er det datterselskapet som eier og forvalter de norske eiendommene i fondet.
Styrelederen og Fortin-sjefen forteller at salget er et resultat av en prosess som allerede startet i januar.
Tidligere i år fikk eiendomsfondet godkjenning av aksjonærene for å fortsette i tre år til. Styrelederen mener imidlertid det er et bedre tidspunkt å selge nå enn om tre år:
– Det å være i en forhandlingsposisjon der kjøper vet at man må ut innen et halvt år gir en dårlig utgangspunkt. I år fikk vi vedtatt på generalforsamlingen at vi kunne fortsette i tre år til, og dermed var det et godt tidspunkt å forhandle nå, sier Gjellestad.
I starten av året gikk det svenske datterselskapet, Svea Real, ut å varslet at man ville se på sine strategiske muligheter. Da var både en børsnotering og en salg- eller oppkjøpsprosess aktuelle alternativer.
– Man fant etter hvert ut at en salgsprosess vil være best, blant annet på grunn av størrelse, fordi selskapet ville være litt lite for en børsnotering og på grunn den diversifiserte, sier Styrvold.
– Det viste seg at markedet av kjøpere også var interessert i den norske porteføljen, sier han videre.
– Det har vært en lange prosesser med mange runder, og vi har forhandlet i mange sene kveldstimer for å få opp prisen på porteføljen, sier styrelederen.
– Man kjøpte på topp
For de fleste aksjonærene har investeringen i DNB Eiendomsinvest vært et mareritt. Da mange kjøpte seg inn før finanskrisen var aksjekursen 100 kroner, men under krisen mer enn halverte den seg og ble tidligere i år verdivurdert til rundt 40 kroner.
Nå må man altså vurdere å motta 28 kroner.
– Ser man historisk på det ble eiendommene egentlig kjøpt på topp, sier Fortin-sjefen.
Han peker på at i tillegg til at man kjøpte på et høyt prisnivå, så har prisveksten (KPI) vært lavere og det rentenivået man sikret seg på høyere enn planlagt, spesielt i bankmarkedet. Ettersom Eiendomsinvest har rentesikret alle lånene sine på et høyt nivå, har store deler av likviditeten blitt brukt til å betale renter, forklarer Styrvold.
– Fra 2010 har man egentlig sett to ting: Markedet har løftet seg og gått bra, og man har hatt en ganske dramatisk utvikling i rentenivåer. For et eiendomsselskap som typisk sikrer renter, så får man en negativ verdi på de rentesikringene når rentebanen faller såpass mye.
Nå vil aksjonærene ende med å motta rundt 28 kroner, avhengig av valutakurser og rentenivået i selskapet. Før aksjonærene får pengene sine må nemlig eiendomsfondet blant annet løse inn rentesikringen sin med bankene, noe som anslås til å koste snaue 1,2 milliarder kroner.
– Styret har nøye vurdert hva som er det beste alternativet for aksjonærene, og vi mener denne avtalen er det. En videre drift hadde vært mulig, men når vi ser på de renteavtalene og den begrensede likviditeten, behovet for en refinansiering av selskapet og det fatum at mye må gjørs driftsmessig sett med leiekontraktene fremover, mener vi det ikke er en god løsning, sier styreleder Gjellestad.
Les også:
