Kjøpte for 6 millioner – pusset opp og solgte for 9,25

Etter seks måneder og en totalrenovering ble treroms-leiligheten på Frogner solgt for 3,25 millioner mer enn kjøpspris. Ifølge Norges eiendomsmeglerforbund er det vanskeligere å tjene gode penger på oppussingsobjekter enn på lenge.

– Vi opplever at flere er ute etter boliger de vil pusse opp, for deretter å selge og tjene penger på det. Det virker som det er flere som spesialiserer seg på denne måten å tjene penger på, sier daglig leder ved eiendomsmegleren Krogsveen på Majorstuen, Anne Aartun, til E24.

Hun forteller at meglerkontoret har tett kontakt med flere som stadig kommer til dem for å få tilgang til objekter.

– De har ofte et team av håndverkere som går fra leilighet til leilighet, og dermed minimerer risikoen fordi de alltid har noe å jobbe med. Det virker som de har våre oppussingsobjekter på autosøk, og vi varslet dem ofte, sier Aartun, som tror hovedårsaken til den økte interessen, er lave boliglånsrenter.

Hun trekker frem et eksempel fra en treroms leilighet på Frogner (se bilder øverst i saken) som nylig ble solgt for 9,25 millioner. Selger kjøpte den seks måneder tidligere for seks millioner.

– Hele leiligheten ble pusset opp med påkostet standard på alt av innredninger, utstyr og materialvalg, sier meglersjefen.

Gjør om til treroms

En annen bolig, en treroms leilighet i Nedre Stabbur vei på Tåsen (se bilde under), ble kjøpt for 4,5 millioner og solgt nyoppusset fem måneder senere for seks millioner. Hele leiligheten ble renovert, inkludert bad, kjøkken og alle overflater med ny enstavs parkett, og med helsparklede, glatte vegger.

Aartun er ikke kjent med hva oppussingen kostet i de to leilighetene.

Meglerkontoret har også nettopp solgt to toroms leiligheter hvor kjøper skal gjøre om til treroms og selge igjen.

De som gjør dette, er semiprofesjonelle, ifølge Aartun.

– De er ikke nødvendigvis håndverkere, men har et teft og nese for gode kjøp og endringer av planløsninger for å optimalisere de dyre kvadratmeterne. Ofte er det toroms leiligheter som får et ekstra rom, fordi dette er svært prisdrivende.

– Ikke nok med lyse vegger og parkett

Ved Eiendomsmegler 1 kontoret i Trondheim merkes det stor interesse for oppussingsobjekter hvor målet er å tjene penger.

– Vi har en del klienter på listen vår som ønsker objekter de kan pusse opp og selge tre måneder senere. Det gjelder som regel små foretak eller enkeltpersoner som gjør det utenfor arbeidstid, og de er som regel ute etter leiligheter, sier avdelingsleder ved Eiendomsmegler 1 i Trondheim, Jon-Sigve Bang.

Han har nylig solgt en toroms leilighet på omtrent 40 kvadratmeter, for 2,3 millioner.

– Vedkommende kjøpte den for 1,7 millioner og brukte fire måneder og 300.000 kroner på å pusse den opp, sier Bang.

– Er det vanskeligere å tjene penger på oppussingsobjekter siden de også går til svært høy pris?

– Ja, vi får gode priser for boliger i dårlig stand, men likevel ser vi at de samme investorene kommer igjen gang på gang. De får et greit regnestykke selv om de ga mye for objektet.

Noe som kjennetegner de som lykkes, er god teft for detaljer, ifølge Bang.

– Det holder ikke å tenkte lyse vegger og lys parkett. Det bør fremstå som solid og godt gjennomført håndverk, også på detaljnivå. Man må treffe virkelig godt. Gjør man det, er til gjengjeld betalingsvilligheten ofte veldig god.

– Så dette er ikke noe for amatører?

– Det er ikke alle som lykkes, men det er sjelden man blir påført noe særlig tap. Ofte går man i verste fall i null. Mange nybegynnere opplever nettopp dette, men lærer av det. De som lykkes godt, er ofte de som har en del erfaring og har god kontakt med meglere, slik at de kan komme tidlig inn i prosessen.

Han erfarer at det ofte lønner seg å være i ett av ytterpunktene, enten fullstendig innflyttingsklar eller fullt oppussingsbehov.

– Er man i en av disse kategoriene, så er det stor sjanse for mange interessenter. Å være i mellomkategorien er ofte ikke så lett. Da tror jeg folk vegrer seg for å rive og pusse opp, fordi standarden nødvendigvis ikke er veldig dårlig, men heller ikke veldig bra. Det er hvert fall det som går igjen hos oss.

– Vanskeligere enn på lenge

Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving tror man bør være spesielt oppmerksom på hvor man kjøper, om man ønsker å tjene penger på oppussingsobjekter.

– Å tjene penger på oppussingsobjekter i pressområder er nok vanskeligere enn på lenge. Det som er av slike boliger i områder som Oslo sentrum, Frogner og Grünerløkka er stort sett attraktivt og prises veldig høyt, og vanskelig å gjøre et kupp på om man vil pusse opp og selge, sier Geving.

For å få gevinst må man nok litt ut av de meste attraktive områdene, slik at man unngår en kø av konkurrenter som presser prisen for høyt, mener Geving.

– Det er lett å undervurdere kostnadene ved full oppussing, og det er ikke sikkert man får den gevinsten man drømmer om i et stigende boligmarked. Finner man derimot en rimelig treroms leilighet med oppgraderingsbehov og mulighet for bedre planløsning og et ekstra soverom, kan man gjøre en god handel.

Gjorde om til to leiligheter

Advokat og meglerveteran Torbjørn Ek i HouelandEk opplever at mange vegrer seg for å pusse opp selv, og at mange har begynt å se dette som en mulighet.

– Vi har mange semiprofesjonelle som gjør næring av dette, fordi de ser at det er et stort potensial som kan frigjøres når man går inn og gjør forholdsvis enkle grep. Det kan være veldig mye å hente på nye planløsninger, og spesielt på å øke antall rom, sier Ek.

Nylig solgte han en leilighet i Oslo vest som ble omgjort til to leiligheter, og solgt for 50 prosent mer etter tre måneder.

Han deler imidlertid samme oppfatning som Geving, at det kan være vanskelig å oppnå gevinst ved dyre boliger i de mest pressede områdene.

– Skal man oppnå gevinst på å pusse opp slike boliger, så må alt stemme med tanke på blant annet beliggenhet. Da kan man gå inn og gjøre den helt spesiell, og man kan treffe godt. Men med dette medfører også større risiko, sier Ek, som generelt råder interesserte til å se etter oppussingsobjekter i voksende områder, litt utenfor sentrumskjernen.

I Rogaland er det liten interesse for kjøp av oppussingsobjekter for videresalg, ifølge eiendomsmegler Haavard Østbø ved Aktiv Eiendomsmegling.

– Den delen av markedet er borte i Rogaland, hvor folk i stedet prøver å kvitte seg med slike boliger. Vi hadde mange dårlige hus som gikk veldig høyt i en periode, men ikke i disse dager. Men det vil nok ta seg opp igjen nå som markedet nærmer seg bunnen og folk ser at de kan pusse opp og tjene på det, sier Østbø.

Må skatte av gevinst

Fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen opplever at mange blir overrasket over hvor dyrt det er å pusse opp.

– Det er lett å være optimistisk og tro at man kan gjøre et kjempekupp. Det er billig å male overflater, men el-anlegg og ting som har med vann å gjøre, koster mye penger. Det er også viktig å huske at maling ikke regnes som oppussing, men som vedlikehold, og det bør man tenke over. Bak malingen kan ting være gammelt, eller skadet.

Ifølge Bertholdsen er det et større problem enn tidligere at kjøperen oppdager at oppussingen ikke var så feilfri likevel.

– Vi ser at det ofte er en stor avstand mellom det megler markedsfører som nyoppusset og det kjøperen opplever han sitter igjen med.

Fagdirektøren sier videre:

– Hvis badet har en feil og kjøperen vil reklamere, vil hun ofte slite med å vinne frem mot eierskifteforsikringsselskapet fordi selskapet vil hevde at et 12 år gammel bad snart vil måtte totalrenoveres uansett, selv om eiendomsmegleren hadde markedsført det som «nyere» eller «påkostet» eller «eksklusivt». Mange forbrukere oppgir til oss at markedsføringen var for positiv.

– Hva er årsaken til dette?

– Det har nok mye å gjøre med økt bruk av boligstyling. Vi ser at det fungerer som en slags sminke, slik at de små sprekkene og skadene blir borte fra øyesyn. Vi ser også at eierskifteforsikringsselskapene har fått en stadig større rolle i boligmarkedet.

– Dessuten er tiden forbrukerne har til å undersøke, kuttet dramatisk ned etter press fra eiendomsmeglerne.

Bartholdsen råder også folk til å sørge for at de er godt satt inn i skattereglene rundt slike prosjekter.

– Det er veldig viktig at dette gjøres korrekt. Om man ikke vil skatte av gevinsten, må man ha bodd på adressen i minst ett år i løpet av de to siste årene. Om ikke så må man skatte 25 prosent.