Teller ned dagene til Siv-effekt: Tre boligtall må endres

Skal strengere låneregler stanse bolig-hetebølgen i Oslo, må viktige indikatorer snart snu.

– De siste to månedene har vi ikke sett klare tegn på et skifte. Fremover blir det veldig spennende, sier Eiendom Norge-direktør Christian Dreyer til E24.

1. januar sørget finansminister Siv Jensen for at det ble vanskeligere å få boliglån. I Oslo ble det ekstra vanskelig. Det var også poenget:

Dopet på rentekutt og boligtørke har boligprisene i hovedstaden gått bananas, og flere frykter hvordan markedet kan reagere ved et makroøkonomisk skifte.

Eller en boble som popper.

Mars eller april

De fleste eksperter tror innstrammingene vil hjelpe i noen grad. Det store spørsmålet er hvor mye – og om dét, sammen med befolkningsbrems og ferdigstilling av store nybolig-prosjekter senere i år, viser seg å være nok.

Så langt er svaret nei.

• I januar passerte Oslo-boliger for første gang 70.000 kroner kvadratmeteren, etter en ny prisoppgang på 2,6 prosent fra desember.
• I februar ballet det på seg med nye 1,6 prosent, dobbelt så høy prisvekst som Norge i snitt – og tolvmånedersveksten nådde ny rekordnotering på 24 prosent.

Men vent til våren, sier Dreyer:

– At effekten ikke kommer umiddelbart er naturlig, siden kjøpere fortsatt sitter på finansieringsbevis de fikk før innstrammingene. Vi tror at vi tidligst i mars eller april begynner å se en mer moderat prisvekst enn vi er vant til i Oslo-markedet, sier han.

Langt ifra sikker

– Hvor sikker er du på at det vil skje?

– Jeg er langt ifra sikker. Jeg tror Oslo-markedet vil dempes, men etter fjoråret skal man være ganske ydmyk. Det var ingen som trodde på 24 prosents prisvekst. Nå er imidlertid prisnivået så høyt, at det i seg selv bør være prisdempende. Det gjør at mange førstegangskjøpere vil slite med å få nok lån etter de strengere reglene, sier han.

Den nye boliglånsforskriften hindrer som hovedregel banker ifra å gi deg boliglån som sender din samlede gjeldsbelastning over fem ganger bruttoinntekten.

Bankene har fortsatt mulighet til å gjøre forsvarlige unntak, men Oslo-bankene får ikke gjøre like mange unntak som før.

Tre viktige indikatorer

Hver måned stiller Dreyer seg foran kameraene og presenterer statistikken meglerbransjen har opparbeidet seg fra tusenvis av boligsalg.

Det er mange tall å velge i, men et knippe blir ekstra viktige å følge fremover for dem som leter etter tegn på Oslo-boligbrems.

– Dersom det blir et skifte i Oslo-markedet, vil vi gjerne se det i flere av indikatorene samtidig, sier Dreyer.

Her er tre viktige nøkkeltall – og hvordan de bør tikke inn i månedene fremover for å vise nedkjøling av Oslo-markedet.

1. PRISVEKST

Skal Sivs Oslo-innstramminger fungere, må dette bildet endres:

Status quo: Tolvmånedersveksten i Oslo ligger i dag på 24 prosent.

Om ingenting endrer seg og Oslo-markedet møter våren akkurat som i fjor, skjer dette:

I mars stiger prisene 2,3 prosent. I april stiger de ytterligere 2,0 prosent, fulgt at prisoppgang på 2,2 prosent i mai, viser en gjennomgang av fjorårets meglerfasiter.

Siv-effekt: Prisveksten bør i år være betydelig lavere, særlig siden 2016 var uvanlig sterkt. Samtidig er det mulig å snakke om Siv-effekt uten at prisveksten stanser helt. Mars og april har historisk vært sterke boligmåneder over hele landet, som sammen med januar og februar bidrar til mesteparten av prisveksten gjennom et år.

– Det er sjelden vi har helt flatt marked i denne perioden, sier Dreyer.

Samtidig ser man etter pris-boost i kommuner og byer utenfor Oslo – en indikasjon på at det nye særkravet om 40 prosent egenkapital for sekundærboliger i hovedstaden har virkning, ved at flere investorer går til områdene utenfor.

2. SALGSTID

Hvor lang tid det tar å selge en bolig, forteller mye om hvor presset ligger i et marked – om det er kjøpere eller selgere som er i førersetet. De siste årene har det svakeste boligmarkedet i Norge vært rundt oljekriserammede Stavanger. Her har det tatt evigheter å få solgt boligene – nærmere 100 dager i snitt.

Status quo: Boliger i Oslo har blitt solgt lynraskt i flere år – til og med før megleren rekker å holde fellesvisning. I februar tok det i snitt 13 dager.

Omsetningstiden var mellom 15 og 16 dager i samtlige av månedene mars, april og mai 2015.

I fjor lå salgstiden stabilt på 14–15 dager i disse tre månedene, og gjennom hele 2016 oversteg den ikke 15 dager med unntak av den «sovende» julimåneden (20 dager).

Siv-effekt: De nye reglene gjør at færre får boliglån, og det blir færre kjøpere i markedet.

– Etter hvert bør vi kunne se at salgstiden går opp, sier Dreyer.

3. PROSENTAVVIK PRISANTYDNING/SALGSPRIS

Dette tallet ble innført i boligstatistikken i fjor høst, som en måte å ettergå meglernes opprydningsarbeid etter hyppige anklager om lokkeprising i hovedstaden. Men også når meglerne gjør sitt beste for å prise boliger korrekt, er tallet egnet til å avsløre hvor et marked er på vei.

– Det er en veldig god indikator, mener Dreyer.

Mange boliger som selges over prisantydning indikerer et stigende marked hvor prisingen ikke klarer å henge med i svingende. Det motsatte indikerer at markedet bremser opp i det selgernes forventninger ikke lengre blir møtt.

Status quo: De siste meglertallene viser at Oslo-kjøpere i snitt kjøper boligene for salgspriser 7,3 prosent høyere enn prisantydningene. I januar var avviket 9,1 prosent. Det finnes ikke tall for vårmånedene fra i fjor.

Siv-effekt: Avvikene synker ned mot null. Snittavviket for hele Norge kan være en rettesnor – det er i dag på 3,6 prosent.

Uviss rømningseffekt

Privatmegleren-direktør Grethe Meier sier hun ser klare indikasjoner på at deler av Oslo-innstrammingene allerede fungerer, nærmere bestemt egenkapitalkravet på 40 prosent på sekundærboliger.

Hun viser til samtlige av interessentene på en leilighet de solgte på Romerike var Oslo-kjøpere.

Dreyer sier han også får slike tilbakemeldinger, men poengterer at innstrammingen kan ha effekt uten at områder utenfor opplever økt trykk:

– Jeg har fått tilbakemeldinger fra investorer som sier de nå lar være å investere i bolig i det hele tatt – heller ikke utenfor.