Her handles kommunale boliger til 100.000 per kvadratmeter

Oslo kommune betaler flesk for å bosette vanskeligstilte i Norges dyreste boligstrøk, og avviser at flyktningbølgen har innvirket på boligpolitikken i hovedstaden. 

Hittil i år har Oslo kommune kjøpt 18 leiligheter til en snittpris på 100.000 kroner per kvadratmeter på Frogner, skriver Finansavisen.

Boligene leies ut til vanskeligstilte av kommunalt eide Boligbygg Oslo, som har kjøpt totalt 69 boliger for 289 millioner i 2017.

– Frogner er den bydelen det handles mest i, sier jurist Magnus Segtnan Thun i Boligbygg til E24.

Han er på handelstokt med skattepengene til nordmenn, og er opptatt av at leilighetene er langsiktige investeringer som tjener seg inn i form av gjengs leie og verdiøkning.

Selger unna på Sagene og Grünerløkka

Segtnan Thun anser investeringene på Frogner som nødvendig for å opprettholde god spredning av sosialboliger i hovedstaden og for å dekke behovet til bydelene.

– Der har Oslo kommune vært underrepresentert i lang tid og i forhold til behovet, på tross av at det også meldes inn behov i østlige bydeler. Oslo vest prioriteres, sier Segtnan Thun.

– Det er investeringer som ikke blir borte, som hele tiden ligger der og etter all sannsynlighet øker i verdi. Det er en portefølje som hele tiden vil være på Oslos kommune hånd.

Samtidig som svindyre Frogner-boliger havner i eiendomsporteføljen, har Boligbygg solgt unna leiligheter på østkanten, særlig i bydelene Sagene, Gamle Oslo og Grünerløkka.

– Dette er faktisk bydelene som har hatt størst prosentvis boligprisvekst de siste årene. Det er enormt populære bydeler, og dette er boliger som har hatt god fortjeneste. Det er illustrerende for at dette er verdier som investeres og bevares.

Avviser at flyktningbølgen driver Oslo-prisene

Tøyen-avtalen fra 2013 er det politiske fundamentet for initiativet til å kjøpe flere boliger på Oslo vest og selge boliger på østkanten. Boligbygg Oslo forvalter et budsjett på 2,7 milliarder kroner som skal gå til oppkjøp og oppføring av sosialboliger.

Tøyen-avtalen gjaldt til og med 2016, men oppkjøpene skal fortsette i samme ånd, forteller Segtnan Thun.

I sosiale medier og kommentarfelt er mange kritiske til at Oslo kommunes kjøp av boliger skyldes flyktningbølgen fra 2015, og at bosetninger av flyktninger er delvis årsaken til at boligprisene i Oslo har steget med rekordhøye 24,0 prosent de siste tolv månedene. Men det stemmer ikke, påpeker Segtan Thun.

– Jeg har gjort et par regneøvelser og har noen tall. I fjor var det i overkant av 16.000 omsatte eiendomstransaksjoner i bruktboligmarkedet i Oslo som ble registrert av eiendomsverdi. Vi kjøpte i underkant av 100 av de boligene. Det vi har investert i 2015 og 2016 utgjør i underkant av én prosent av markedet begge disse årene.

– Hvor vesentlige vi er i Oslos bybilde totalt sett setter jeg derfor et spørsmålstegn ved, sier han.

Han mener også det legges for stor vekt på flyktningstrømmen, og minner om at Tøyen-avtalen ble vedtatt uavhengig av flyktningbølgen fra 2015.

– Flyktningstrømmen er ikke bakteppet for investeringene. Når flyktningstrømmen avtar, kommer investeringene til å fortsette på samme grunnlag.

Sjeføkonom: – Klart det er markedsdrivende

Én av kommunens kritikere er sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika, som mener Oslo kommune må forstå at boligkjøpene presser opp prisene i hovedstaden.

– Det er klart det er markedsdrivende, slår han fast.

– Det er fordi prisene settes på marginen. Det er uomtvistelig at Oslo kommune driver opp prisene på bolig. Oslo jobber på marginen og driver opp prisene.

Andreassen mener også det er betenkelig at Oslo kommune benytter forkjøpsrett.

– Unge nyforelskede par tenker de endelig har vunnet budkampen, så kommer Oslo kommune og tar dem på forkjøpsrett. Det synes jeg de bør slutte med. Det er for stort inngrep i enkeltpersoners skjebner.

Segtnan Thun avviser kritikken, og mener generelt det er en kjent sak for de som byr på borettslagleiligheter at de muligens blir tatt på forkjøp etter budrunden.

- Når vi melder forkjøp gjennom OBOS er dette med medlemskap med varierende ansiennitet. På lik linje med privatpersoner som melder. De som bor i borettslaget har uansett første prioritet, sier han til kritikken fra Andreassen.

– Hopper av budrunder

Kommunen handler primært gjennom finn.no, går på ordinære visning og deltar i budrunder som andre aktører i markedet. Dersom det er forkjøpsrett i andelsleiligheter bruker kommunen medlemskapene eller avstår fra å være med i budrunden.

– Vi jobber en del i markedet, slik at de som kjøper bolig er kjent med aktører og meglere og de blir kjent med oss. Det hender at det dukker opp større porteføljer, for eksempel privatpersoner som vil selge 10 til 20 leiligheter samlet. Da blir vi kontaktet av meglere. Som regel har vi ikke mulighet til å ta alt, fordi alt ikke passer, sier han.

– Vi kupper aldri leiligheter med annonsert visning.

– Hvordan kan man vite at dere ikke byr unødvendig mye skattepenger på bolig i budrundene?

– Nå er vi et forholdsvis tverrfaglig team som opererer i mange deler av markedet. Vi har ganske god oversikt over markedspris til enhver tid. I tillegg skal alle objekter kunne regnes hjem i forhold til hva som er forsvarlig forretningsmessig drift, når det senere skal leies ut og forvaltes av oss.

– Det er ofte vi takker nei til tilbudet fordi vi mener prisen er for høy, eller at vi hopper av budrunder.

– Hvordan ser det regnestykket ut med leieinntekter når boligprisene i Oslo er så høye?

– Det er klart det nødvendigvis ikke blir enklere for tiden. Regnestykket baserer seg på gjengs leie og det vi får av kommunalt tilskudd og tilskudd fra husbanken. Vi må prøve å finne de objektene som er lønnsomme både med tanke på antall kvadratmeter, og med tanke på den som skal bo der. I tillegg bør det være et veldrevet borettslag.

Oslo kommune ønsker i hovedsak innflyttingsklare leiligheter av god standard. De to viktigste kriteriene er at våtrom og elektrisitetsanlegg er oppdatert de siste årene.

– Det går på at eksisterende boligmasse er på rundt 11.000 boliger av ulik standard. Det er en del som må fikses, og da prøver vi å tilføre innflyttingsklar boligmasse.