7 grunner til boligbrems i 2017

De ble tatt på senga av elleville 2016 – men til neste år tror økonomene at det løpske boligmarkedet omsider vil sette på bremsene. Her er hvorfor.

SPÅR DEMPET PRISFEST: Svekket renteeffekt, flere boliger, strengere lånekrav og negative psykologi er blant faktorene som får økonomene til å tro at boligmarkedet bremser i 2017. Her er fjordutsikt fra eksklusive Tjuvholmen i Oslo.

Foto: Mattis Sandblad VG
  • Karl Wig
Publisert:

Det fremstår ikke som noen selvfølgelighet:

Boliglån er grisebillig, nordmenn flest styrer gjennom oljekrise-tider med jobben i behold, og de færreste tror sentralbanksjef Øystein Olsen rører styringsrenten de neste årene.

Likevel varsles boligmarkedet å sette på bremsene i 2017, med en utflating av den elleville prisveksten som har preget året som snart er over.

– Vi ser for oss en grei prisvekst, men ikke i samme tempo som i år. Vi tror veksttakten gradvis vil avta i løpet av 2017, sier sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea Markets.

– Det er flere indikatorer på at prisveksten vil dempes. Markedet vil roe seg litt etter hvert, sier seniorøkonom Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets.

– Vi venter en avmatning, sier sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank.

Tok grundig feil

2016 seiler for øvrig opp som året hvor smarte tallsjonglører tok feil om det meste her i verden, og boligmarkedet i Norge er intet unntak:

Økonomenes magre anslag om 2-5 prosents prisvekst er milevis unna meglerfasiten, som per november viste en tolvmånedersvekst på 11,6 prosent.

– Vi ble alle overrasket, sier Olsen.

– Men det har nok sammenheng med hvor fort det begynte å se lysere ut for norsk økonomi. Rundt årsskiftet var det stor usikkerhet, men så kom jobbtryggheten tilbake, sier han.

Økonomene våger igjen å tro at bolig(u)dyret skal temmes. Men hvorfor?

Her er syv forklaringer.

1. Lave renter får mindre priseffekt.

Dette er ikke helt intuitivt, siden styringsrenten er på sitt laveste nivå noensinne. Men Jullum i Danske Bank forklarer:

– Det er rentekuttene som har drevet boligprisveksten mest det siste året. Et fall i boliglånsrenten fra 3 til 2 prosent, betyr at alle kan låne 22 prosent mer, uten å betale mer i renter og avdrag hver måned. Når folk får lånt mer, gir det utslag i høyere boligpriser, sier han.

Men nå er rentekuttene forbi oss, med unntak av en mulig siste skrell fra Norges Bank i juni. Sentralbanken ventes å holde renten uendret nå i desember.

– Til et gitt rentenivå finner boligprisene seg et nytt leie. Men når dette prisleiet først er funnet, vil ikke vedvarende lave renter nødvendigvis bidra til at prisene stiger videre, sier Kjetil Olsen i Nordea Markets.

– Rentekuttenes effekt på boligprisene har kommet til veis ende, fastslår Jullum.

2. Det blir vanskeligere å få boliglån fra nyttår.

Finanstilsynet ga i september en klar anbefaling til finansminister Siv Jensen om å stramme inn boliglånsforskriften. Årsaken var at tilsynet ikke synes dagens forskrift har klart å stagge den kraftige boligprisveksten godt nok. I midten av desember kom den nye boliglånsforskriften, som trådte i kraft 1. januar

Kjøpere av sekundærboliger i Oslo må nå stille med 40 prosent egenkapital, mot 15 prosent i resten av landet. Sekundærbolig betyr bolig nummer to og oppover.

Det kom også et krav om at man ikke kan låne mer enn fem ganger egen brutto inntekt. Hele landet er omfattet av denne regelen.

I tillegg strammet Jensen inn på avdragsfriheten. Hvis du har mindre enn 40 prosent egenkapital, må du betale ned minst 2,5 prosent av lånet i året.

I forskriften beholdes bankenes mulighet til å gi lån til folk med mindre enn 15 prosent egenkapital, tross råd fra Finanstilsynet om å fjerne denne muligheten. Bankene kan i dag avvike fra reglene om egenkapital i opptil 10 prosent av utlånene sine. I Oslo er avviket på 8 prosent i utlånsporteføljen fra og med første kvartal 2017.

I forkant var økonomene klare på hvilken vei det bærer.

– De må stramme litt inn. Det vil være veldig rart om Finansdepartementet ikke gjør det, når både Finanstilsynet og Norges Bank er så klare i sine anbefalinger, sier Strøm Fjære i DNB Markets.

VENTER LÅNE-INNSTRAMMING. En boligbrems kan deretter forsterkes av endret psykologi, sier seniorøkonom Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets.

Foto: Gorm Kallestad NTB scanpix

3. Det ventes flere boliger.

De siste to årene har igangsettingen av nye boliger økt sterkt. Ifølge SSB har antallet igangsettingstillatelser de siste tolv månedene (per november) vært 15 prosent høyere enn i forrige tolvmåndersperiode.

De siste tallene fra Boligprodusentene viser at tillatelsene også blir brukt – med tidenes høyeste boligbyggenivå i oktober, fem prosent flere igangsettinger de siste tolv månedene enn i forrige periode, og økt bygging av samtlige boligtyper.

– Det er ingen tvil om at det har vært et enormt løft i igangsettingen av boligareal, men først nå begynner det å resultere i flere boliger. Vi venter at tilbudssiden vil øke i løpet av 2017, sier Jullum.

4. Nordmenn får ikke særlig bedre økonomi.

DNB Markets tror faktisk ledigheten skal stige enda litt i 2017, fra et årssnitt på 4,8 til 4,9 prosent. Og det varsles svak inntektsvekst, hvor mesteparten av lønnsoppgjørene spises opp av inflasjonen. Det gir lite ekstra mellom hendnene.

– Det er noe som ikke burde være bra for boligmarkedet. I år hadde det lite å si, men vi tror det kan komme noen forsinkede effekter, sier Strøm Fjære.

SER SVEKKET RENTE-EFFEKT: Sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea Markets.

Foto: Vidar Ruud NTB scanpix

5. Befolkningsøkningen mister fart.

Vi blir ikke færre i Norge, men befolkningsveksten er nå betydelig lavere enn for et par år tilbake. Danske Bank Markets poengterer at utflatingen også gjør seg gjeldende i Oslo – hvor nettopp høy befolkningsvekst har blitt gitt som én viktig forklaring til det voldsomme prispresset. Befolkningen øker fortsatt raskere enn boligbyggingen inntil videre, men gapet er mindre.

– Det er to kurver som er i ferd med å møtes, skisserer Jullum.

6. Gjeldsberget blir boligpris-flaskehals.

Med stillestående reallønnsvekst må videre boligprisoppgang finansieres av mer gjeld. Men gjeld begynner nordmenn å få fryktelig mye av. Har vi råd til mer nå?

Ja, men ikke veldig mye, sier Strøm Fjære i DNB Markets:

– Rentebelastningen er lav, men når man inkluderer avdrag, er det mye av folks månedsinntekt som betjener boliglån. Gjeldsøkningen i husholdningene kan fortsette litt til, men ved mindre rentene faller videre, er det lite å gå på. Det taler imot videre boligprispress, sier hun.

BYGGEBOOM: Sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank forventer at den sterke økningen i nyboligbyggingen omsier vil gi utslag i boligtilbudet i året som kommer.

Foto:

7. Kjøpere og selgere mister troen.

Dette er jokeren: Om svakere renteeffekt, låneinnstramming, flere boliger eller annet først bremser boligprisene, kan det også oppstå et forventningsskift blant kjøpere og selgere som til nå har skodd seg på videre prisoppgang.

Det kan forsterke bremsen, sier økonomene.

– Hvis både kjøpere og selgere begynner å forvente at prisene faller, så kan vi få en korreksjon – og svaret på om boligprisene i Norge er overvurdert. Uten at vi snakker om noe krakk, presiserer Jullum.

– Sentimentet kan endre seg, sier Olsen.

– Med et forventningsskifte kan omslaget i markedet bli mer markant. Men hvor stor effekten blir er usikkert, siden vi ikke vet hvor mye av prisveksten som kan ha vært forventningsdrevet frem til nå, sier Strøm Fjære.

Publisert:

Her kan du lese mer om

  1. Boligmarkedet

Flere artikler

  1. Fem ekspertprognoser: Denne veien tar boligprisene

  2. 2017: En boligodyssé

  3. Sjeføkonom: Effekten av rentehevingene vil vises i boligmarkedet først nå

  4. Analytiker om boligprisveksten: – Ikke en holdbar veksttakt

  5. Ekspertene er uenige om forskriftsforslaget: - Selvskading som vi kunne unngått