Bank: Fire av fem boligspekulanter i Oslo ville ikke fått lån i år

Norske banker melder om kraftig nedgang i antall kunder i Oslo som får innvilget boliglån for å kjøpe en bolig de selv ikke skal bo i, såkalte sekundærboliger.

Sparebank1 SMN er den eneste av bankene som oppgir konkrete tall, og kredittsjef Endre Jo Reite forteller at rene sekundærboligkjøp utgjorde to prosent av alle leilighetskjøp i april og mai, mot syv prosent i april og mai i fjor.

DNB vil ikke oppgi konkrete tall, men forteller at det gis færre lån til sekundærbolig i Oslo.

– Volumet av finansieringsbevis for kjøp av sekundærbolig er betraktelig lavere etter forskriftene trådte i kraft, sier kommunikasjonsrådgiver Marit E. Giske i DNB til E24.

Handelsbanken fører heller ikke statistikk over andelen sekundærboligkjøp, men med syv bankkontorer i Oslo sitter banken med en klar oppfatning av at forskriftsendringene gir sterke utslag.

– Vi merker et kraftig fall i utlån til folk som vil kjøpe leilighet nummer en, to, tre og fire, i tillegg til egen bolig. De stoppes av både egenkapitalkravet og kravet om lån på maks fem ganger bruttoinntekt, sier kommunikasjonsdirektør Lars N. Sæthre i Handelsbanken til E24.

Sparebanken SMN: Fire av fem hadde fått avslag i år

Finansminister Siv Jensen har flere ganger forsøkt å stagge boligprisveksten og gjeldsveksten i Norge.

Fra nyttår kom kruttet i form av inngripende endringer i boliglånsforskriften. Boliginvestorer i Oslo må binde opp minst 40 prosent egenkapital for å få boliglån, mens ingen boligkjøpere skal få innvilget lån som overstiger fem ganger personinntekt før skatt.

– Hvis vi ser på sekundærboligfinansiering, ville om lag fire av fem slike kjøp i Oslo i 2016 gitt avslag med nye regler, sier kredittsjef Reite i Sparebank1 SMN til E24.

– En ting er at det har vært normalt med belåning mellom 70 prosent og 80 prosent på sekundærboligkjøp, og den andre faktoren som slår kraftig inn er maksimal gjeldsgrad, sier Reite.

Sæthre i Handelsbanken forteller at banken får rapporter fra bankkontorene om at etterspørselen minker fordi folk bruker kalkulatoren hjemme til å forstå at de ikke innfrir inntektskravet.

– De spør oss ikke om lån. Bankkontorene sier også mye nei fordi de må forklare kundene at dette går ikke, sier Sæthre.

– Er dette kunder som ville fått «ja» av dere for ett år siden?

– Ja, absolutt.

– Rammer også utenfor Oslo

Det er i hovedsak to kundegrupper som blir hardt rammet av inntektskravet, ifølge Sæthre. Den ene gruppen er unge mennesker som skal kjøpe leilighet for første gang, mens den andre gruppen er folk med større økonomi som ønsker å kjøpe ekstraleilighet nummer én, to eller tre for investeringsformål eller for å gi barna et bosted.

– Der finnes det folk med solid betjeningsevne og som bankfaglig sett kunne fått ja, men som stoppes av de nye reglene, sier Sæthre.

– Forskriftsendringene har gitt ganske markant effekt?

– Ja. Den rammer også utenfor Oslo, der slår femgangeren inn. Det er det samme bildet ellers. Reglene virker etter hensikten i den forstand at det har dempet etterspørselen etter finansiering, og dermed lettet noe av presset på markedet, sier Sæthre.

Oslo har de høyeste boligprisene i landet og de strengeste kapitalkravene til investorer. Utenfor Oslo er nedgangen fra fem til fire prosent sekundærboligkjøp av porteføljen til Sparebanken SMN i mai og april, sammenlignet med i fjor.

Bankene kan gjøre unntak fra hovedregelen i 8 prosent av låneporteføljen. Handlingsrommet brukes i liten grad av bankene til sekundærboligkjøpere.

Hos Gjensidige var det bare én kjøper av sekundærbolig som fikk innvilget lån i unntakskvoten i første kvartal, ifølge kommunikasjonssjef Christian Haraldsen.

Vil slite med å vente på kjøpsmuligheter

Dersom boliginvestorene ønsker å realisere gevinsten fra bolig nummer to og oppover etter flere år med skyhøy prisoppgang, kan det være vanskelig å sette seg på gjerdet og vente på gode kjøpsmuligheter i et tregere boligmarked.

Det er nemlig tvilsomt at banken vil gi dem et like stort lån igjen etter de nye forskriftskravene til lånefinansiering.

– Hvis kunder som har hatt mer enn to boliger selger og tar gevinst nå, så vil det derfor ikke bare være et spørsmål om hvorvidt de ønsker å gå inn i markedet igjen for å investere i en annen bolig. For svært mange vil det faktisk være vanskelig for dem å få banken til å gi et nytt lån av samme størrelse som det de hadde, sier Reite.

Strengere krav til inntekt og egenkapital betyr med andre ord at investorene ikke får «giret» investeringen i samme grad som tidligere. Før forskriftsendringen fra nyttår kunne investorer ringe banken og fortelle at prisveksten har sendt opp egenkapitalen, og få innvilget høyere lånebeløp for å kjøpe flere leiligheter.

Ved stadig å øke lånebeløpet i banken kunne investorene nyte større avkastning av prisoppgangen med mindre egenkapital, enn investorene i Oslo kan i 2017.

Nå må investorene vente lengre tid før de kan øke eksponeringen og inntjeningspotensialet i boligmarkedet, altså kjøpe flere leiligheter.

– Mitt beste gjett er at en del av hobbyinvestorene vil søke etter kjøpsmuligheter rundt Oslo kommune i håp om å gjenta suksessen. Jeg tror dessverre veien fra en høyt giret og rask gevinst i boligmarkedet til en fornuftig og balansert investeringsportefølje, er lang for mange. Det er fristende å lete etter muligheter til å spille en runde til med gevinst, sier Reite.