Har det blitt så dyrt med bolig i Norge? Denne grafen sier nei

Jo da, norske boliger koster rekordmye. Men aldri har vi hatt bedre råd til dem.

Foto: NTB Scanpix/Nordea
Publisert:

En norsk snittbolig koster nå fem ganger mer enn på begynnelsen av nittitallet. Selv når vi justerer for lønnsvekst, kommer vi ikke unna at det har vært en formidabel prisøkning.

Men er det egentlig så dyrt?

Nei, fremholder makrostrateg Joachim Bernhardsen i Nordea Markets i en fersk analyse.

Tvert imot: Bolig kan sies å være rekordbillig, mener han.

Forvirret? Les videre.

– I kroner og øre er boligene mye dyrere i dag enn de har vært historisk sett. Men du kan ikke bare se på prisvekst over tid. Sammenlignet med inntektene våre, er ikke boligprisene veldig høye, sier Bernhardsen til E24.

LAVE BOLIGBUDSJETTER: Grafen viser hvor mye det koster å finansiere en leilighet på 90 kvadratmeter.

GRAFKILDER: SSB, Eiendom Norge og Macrobond.

Holder boliglånene i sjakk

Grafen over, døpt «Hva har jeg råd til»-indeksen, illustrerer den første delen av hans poeng.

Makrostrateg Joachim Bernhardsen i Nordea Markets.

Foto: John Thomas Aarø

Her vises den historiske utviklingen i hva en norsk kjernefamilie må punge ut for å finansiere kjøp en 90 kvadratmeter stor bolig, målt som andel av familiens medianinntekt.

I dag går 18 prosent av lønnspotten med til å betjene renter og avdrag. I motsetning til boligprisene, er det ikke historisk høyt: Andelen lå høyere i årene rundt finanskrisen. Dagens boligbudsjetter er også på nivå med slutten av nittitallet.

Les også

Flere unge eier sin egen bolig

– Da var boligprisene mye lavere enn i dag, men det kostet fortsatt veldig mye å betjene et boliglån. Renten var høy, og mye penger gikk inn i rentebetalinger. Men rentene har falt. I dag er det enklere å betjene mye gjeld, sier analytikeren.

I sum har hyggelige lønnsoppgjør og lave renter altså kompensert for den kraftige boligprisveksten.

Inntektsfest

Men Nordea-analytikeren har et annet viktig poeng. Sjekk dette:

INNTEKTSFEST: Norske husholdningers inntekter har vokst mye mer enn SIFOs referansebudsjett. Det tillater mer penger til forbruk.

Grafkilder: SSB og SIFO

De lyseblå søylene til venstre viser utviklingen i norske husholdningers lønninger, som har økt sterkt siden 1990. Imens har de løpene levekostnadene i mørkeblått – målt etter referansebudsjettet til Statens institutt for forbruksforskning (SIFO) – kun økt moderat.

Til høyre ser du levekostnadene som andel av inntekten. De er nær halvert, fra 60 prosent i 1990 til 35 prosent i 2015.

Les også

Ny prisrekord i Stockholm

Med andre ord har nordmenn aldri hatt så romslig økonomi etter at de viktigste utgiftene er betalt. Det tillater økt forbruk – ja, for eksempel til bolig – uten at vi tvinges til å leve på havregrøt.

– Historisk lave boligpriser

Og når Nordea-analytikeren regnet sammen hvor mye av medianinntektene som har gått til å dekke både bolig og grunnleggende levekostnader, fikk han dette:

MER TIL OVERS: Selv om boligprisene er rekordhøye har nordmenn aldri før hatt så mye å rutte med etter å ha dekket levekostnader og bolig, ifølge Nordea-analytiker Joachim Bernhardsens analyse.

Grafkilder: SSB, Eiendom Norge, SIFO og Macrobond.

«Aldri har husholdningene hatt mer til overs av inntektene etter å ha dekket bolig- og levekostnader enn de siste årene. Målt på denne måten, har vi dermed historisk lave boligpriser», skriver han i sin analyse.

Dette gjelder for Norge som helhet. I Oslo er situasjonen annerledes. Der har prisene steget 23 prosent det siste året, med tosifret prisvekst i årene før.

Les også

Boligprisboom ga rekordår for boligbygger

– I Oslo har ikke renteeffekten klart å møte den sterke boligprisoppgangen, sier Bernhardsen.

Det gjør at Oslo-folk må bruke mer på å betjene sine boliglån nå enn før. Men andelen av lønnen de må bruke på levekostnader og bolig sett under ett, er fortsatt ikke uvanlig høy, som grafen til høyre viser.

Den ligger nå på 68 prosent, mot et snitt på 70 prosent siden nittitallet.

– Kan få voldsom renteeffekt

Direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har vært sterkt bekymret for boligprisutviklingen i Oslo. Han kan likevel være med på notene til Nordea-analytikeren.

FALLHØYDE: Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, er bekymret for hvordan boligeiere vil takle renteøkninger.

Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven

– Ja, det handler om superlav rente og en voldsom kjøpekraftøkning over tid, som forhindrer at nordmenn må bruke mer av inntekten på bolig tross prisoppgangen. Samtidig må man være veldig klar over at boliglånene vi har, er mulige nettopp fordi rentene er så lave, sier Geving til E24.

Han viser til at det ikke er lenge siden boligeiere måtte betale 16 prosent rente på lånene sine.

– Dit skal vi kanskje ikke igjen, men renten vil øke på et tidspunkt. Bare 2–3 prosent høyere rente kan da ha en voldsom effekt. Da vil mange boligeiere få mye høyere lånekostnad, sier Geving.

– Og i tillegg til at gjeldsoppbyggingen etablerer fallhøyde for fremtiden, er det et problem at inngangsterskelen til boligmarkedet blir stadig høyere for dem som står på utsiden med lav egenkapital, mener han.

– Kan ikke fortsette å øke 20 prosent i året

Ifølge Bernhardsen har de fleste husholdninger fortsatt mulighet til å stramme inn på en del forbruk når rentene øker. I alle fall en stund.

– Det er fortsatt rom til å takle høyere boligpriser og høyere renter, sier han.

– Samtidig vil hver renteøkning få mer og si, når vi har dratt på oss mer gjeld. Så uansett hvordan man vender på det, blir man mer sårbar.

– Er du bekymret for en boligboble?

– Jeg tror ikke vi får det. Vi har hatt sterk vekst i underliggende drivere, som inntekt og rente, samtidig som det har vært lav boligbygging i deler av landet.

– Og Oslo, som har høyest prisvekst, er blant stedene hvor det også har blitt bygget minst. Når prisene er opp over 20 prosent på ett år, er det imidlertid mye. Det kan ikke fortsette i det tempoet i lengden.

Her kan du lese mer om