Erfarne boligutleieres beste tips: Slik blir utleieboligen lønnsom
Disse smarte grepene sikrer deg gode og stabile utleieinntekter. Regn ut om utleieboligen er en lønnsom investering.
Utleie av bolig kan være en god investering hvis du tenker på riktig måte. Dine Penger har snakket med som har drevet med utleie i flere år og fått vite deres gode tips:
– Dette har vært en investering for min alderdom. Boligmarkedet er det jeg har tjent mest på av mine investeringer, sier Mette Wister.
Mette Wister har drevet med boligutleie i 12 år og eier fire utleie-leiligheter.
Hun er nå 60 år og skal begynne å selge seg ut av sine utleieboliger.
En annen med god erfaring er Cathrine Sand, daglig leder i Spesialtilpasset AS, et selskap som tar oppussingsprosjekter og leier ut boliger for sine kunder:
– Boligutleie er både min hobby og mitt arbeid, sier hun.
Sand og ektemannen hennes investerte i sin første utleiebolig i 2004. Nå eier paret to små leiligheter som de leier ut. I tillegg leier de ut to hybler i egen enebolig.
Her er de erfarne boligutleiernes beste råd:
FØR DU INVESTERER I UTLEIEBOLIG
* Vurder utleie i egen bolig først
– Utleie i egen bolig er gjerne mer lønnsomt enn utleiebolig, fordi det er skattefritt når du leier ut mindre enn halvparten av boligen. Da går leieinntekten rett i lommen, sier Catherine Sand.
Derfor kan det lønne seg å kjøpe litt større bolig om du får lån til dette, og leie ut en mindre del av boligen.
Les også:Hvilken leie er skattefri?
* Vær klar over risikoen ved investering i utleiebolig
– Jeg tror ikke jeg ville begynt med investering i utleiebolig i dag. Jeg nekter å tro at det er mulig å hente ut den samme gevinsten som jeg har gjort, ved å starte opp med investering i utleiebolig i dag, sier Mette Wister.
Eiendom vil ofte, avhengig av belåningsgraden, være mer risikabelt enn sparing i aksjemarkedet.
Dine Penger mener at du bør ha 8 prosent i årlig gjennomsnittlig avkastning på utleieboligen fordi du tar risiko.
* Bruk tid på å velge riktig utleiebolig og regn på investeringen
– Det er viktig å vurdere hvilken bolig som gir den beste kombinasjonen av løpende leieinntekter og verdistigning i eieperioden, uten at det gir for høye kostnader, sier Mette Wister.
Ny kalkulator. Med Dine Pengers nye kalkulator «Investere i utleiebolig» kan du regne ut om det lønner seg å investere i en utleiebolig. Her finner du kalkulatoren:
dinepenger.no/utleiebolig
Når du skal vurdere lønnsomheten ved investeringen er det ikke nok å kun se på direkte avkastning. Alle inntekter og kostnader må med!
Dine Pengers nye kalkulator tar med alle transaksjonskostnader som kjøps- og salgskostnader i regnestykket. Kalkulatoren tar også høyde for at vedlikeholdsbehovet varierer for forskjellige utleieboliger.
I kalkulatoren får du presentert hele regnestykket, post for post. I tillegg får du en grafisk oversikt som viser etter hvor mange år investeringen blir lønnsom. Du får også gode råd til deg som boligutleier.
Alle de forhåndsutfylte verdiene i kalkulatorene kan enkelt endres til dine egne tall, noe som gir et meget godt beslutningsgrunnlag for dine investeringer i utleie.(Denne kalkulatoren krever DP+ abonnement)
Les også:Slik beregner du lønnsomheten ved utleie
Husk reglene. Utleie av bolig gir gode inntekter, men kan være et villniss av regler. Husk f.eks. at boligen du leier ut, må være godkjent for utleie. Det stilles krav til lys, luft og rømningsveier. Les mer om dette og mye annet i Dine Pengers Utleieskole.
* Beliggenhet avgjørende
– Nærhet til skoler og kollektivtransport er viktig for at utleieboligen skal være attraktiv, sier Mette Wister.
* Vær langsiktig
– For meg har det vært en lønnsom investering for alderdommen, sier Mette Wister.
* Å drive med utleie er tidskrevende
– Det tar fort mye tid å velge riktig leietaker. I tillegg må du stille på sameiemøter og dugnader, sier Catherine Sand.
Du må spørre deg om investering i utleiebolig er noe for deg? Vær beredt på at investering i utleiebolig er en mye mer tidskrevende investering enn det å ha en spareavtale i et globalt aksjefond. Har du nok av tid til dette?
* Boligen kan være enklere å leie ut om den er stor
– Vanlige barnefamilier med mange barn trenger store boliger. Dette er kostbart å kjøpe, derfor må de leie. Barnefamilier er ofte opptatt av å bli værende, og de kan derfor være ålreit å leie ut til, sier Mette Wister.
* Kjøp utleiebolig når boligmarkedet er tregt
Siden du ikke kjøper utleiebolig fordi du må bo et sted, bør du time kjøp av utleiebolig til et tidspunkt når markedet er labert. Ikke når det er mange på boligjakt.
* Kjøp leilighet i en gård som ikke står foran store renovasjonsarbeider
– Les referater fra Sameiemøter før du kjøper utleiebolig i sameiet. Be om å få referater fra styret i sameiet. Slik kan du sjekke om det er planlagt noen store prosjekter som vil medføre økning i fellesutgiftene, sier Cathrine Sand.
* Kjøp selveier, ikke borettslag
– I borettslag er det begrensninger på utleie, sier Cathrine Sand.
* Kjøp en utleiebolig som er i grei stand
– Det trenger ikke å være det siste innen interiør, det er viktigere å komme i gang med utleie kjapt og få inn utleieinnetekter fortest mulig, slik at du ikke må begynne eietiden med et kostbart oppussingsprosjekt, sier Catherine Sand.
KOMME IGANG MED UTLEIE
* Bruk tid på å velge riktig leietaker
– Sjekk minst to referanser i utvelgelsen av leietakere: Arbeidsgiver eller veileder på skole og tidligere leieforhold, sier Catherine Sand.
– Sjekk hvordan leietakeren fremstår på nettet, og ikke minst på bilder på Facebook, sier Catherine Sand.
* Bruk en god kontrakt
Når du skal leie ut boligen din, må du ha en god kontrakt.
For utleie i utleieboligene bruker Catherine Sand 3-års kontrakter. Det gir forutsigbare og stabile leieinntekter.
Ved utleie i egen bolig bruker Catherine Sand 1-års kontrakter med 1 måneds oppsigelse.
- Det gir en ekstra sikkerhet i egen bolig. Kontrakten kan enkelt fornyes, sier Catherine Sand.
Klikk her for å laste ned Dine Pengers husleiekontrakt
* Krev at leietakeren skal være med på dugnader i Sameiet
– Slik blir leietakerne en del av fellesskapet, og ønsker å bli værende.
* Ikke godta garantier, krev depositum
– Det er ofte problemer med store betalingsvanskeligheter som stiller med garanti fra kommunen. Ofte er det ustabile folk som ikke behandler leiligheten pent, det fører til store kostnader. Og kommunen gjemmer seg bak så mye for at garantien ikke skal gjelde. Dette har jeg tapt penger på tidligere, derfor sier jeg klart i fra at depositum skal stå på konto, sier Mette Wister.
* Depositum først, deretter nøkkel
– Jeg gir aldri ut nøkkel før depositumet er kommet inn på konto, sier Catherine Sand.
Med Dine Pengers Utleieskole kommer du trygt og godt gjennom utleieforholdet. Klikk her for å åpne Dine Pengers Utleieskole.
I EIETIDEN
* Vedlikehold
– Enkelte utleiere bruker ikke penger på vedlikehold. Min erfaring er at det er viktig å bruke penger på vedlikehold og oppgradering. Gode boforhold gir stabile leietakere som ønsker å bo lenge i utleieboligen, noe som betyr forutsigbare gode leieinntekter. Det virker som folk er mer forsiktig med boliger som er godt vedlikeholdt, sier Mette Wister.
* Vær profesjonell
– Ha et profesjonelt forhold til leietakerne, sier Catherine Sand.
Les også:Bygg utleiebolig - få gratis lån
Økt formuesskatt på utleieboliger. Regjeringen har foreslått å øke ligningsverdiene for sekundærboliger med 10 prosentpoeng til 60 prosent av markedsverdi med virkning fra inntektsåret 2014.
Dette betyr noe økt formuesskatt for mange med utleieboliger.
– Det begynner å legges mange hindringer i veien for lønnsomhet i boligutleie. Men jeg tror at mange boligutleiere vil bli sittende med utleieboligene og dytte over disse økte kostnadene på leietaker, sier Mette Wister.
Husk at formuesskatten er på formuen trukket fra gjelden du har. Dermed unngår mange formuesskatten.
Skattefrie/skattepliktige leieinntekter. Hvis du leier ut en mindre del av boligen din, og bruker resten av boligen selv, er leieinntektene skattefrie.
Når dine leieinntekter er skattepliktige, får du fradrag for kostnader til vedlikehold, kommunale avgifter og andre kostnader knyttet til utleieinntekten fra boligen.
Gevinst ved utleie utenfor næring skattlegges med 28 prosent.
Normalt kan du leie ut inntil 4 leiligheter uten å bli rammet av skattereglene for næring.
