Selger fikk «kuppbud» på en halv million over - tjente 200.000 på å si nei

Har du opplevd å skulle gå på visning, og like før visningen oppdateres annonsen plutselig med «avlyst, boligen er solgt»? Hett marked får mange til å prøve seg i forkant – men meglerne advarer.

– Erfaringsmessig oppnår vi høyere pris for selger ved å kjøre budrunder, sier DNB-megler Trond Haugstad.

Han var megler da Daniel Høgli Major i sommer la ut sin 51 kvadratmeter store Oslo-leilighet på St. Hanshaugen for salg.

Prisantydningen var på 3,1 millioner kroner pluss fellesgjeld på 124.087 kroner. Interessen for annonsen på finn.no var stor, og i forkant av en planlagt fellesvisning ble det holdt to private visninger.

Så kom det et direkte bud til selger.

På 3,6 millioner.

Før budgivningen var åpnet.

– Det var et høyt bud, høyere enn det jeg hadde sett for meg å få før leiligheten ble lagt ut, forteller Major til E24.

Det var fristende å slå til, men etter en prat med megleren bestemte han seg for å holde fellesvisning som planlagt.

Gikk 700.000 over

– Megleren sa at budet på 3,6 millioner mest sannsynlig kom til å komme på nytt etter fellesvisningen uansett, forteller Major.

Megleren fikk rett.

Etter at over 80 personer hadde skrevet seg på liste, og syv hadde deltatt i budrunden, ble leiligheten til slutt solgt for 3,8 millioner pluss fellesgjelden.

Personen som hadde forsøkt å «kuppe» leiligheten, var en av dem som la inn bud.

– Jeg er veldig fornøyd med den prisen jeg fikk til slutt. Det var vanskelig å takke nei da jeg fikk inn et såpass høyt direkte bud, men jeg synes det er litt greit at det er markedet som til slutt bestemmer prisen, sier Major.

Megleren: Ingen fordeler

E24 har også tidligere skrevet om fenomenet boligkupping, som både forbrukermyndighetene og meglerne fraråder.

– Det er ikke uvanlig at folk prøver seg sånn som markedet er nå. Det er en konsekvens av at det er lite boliger ute og mange på boligjakt. Folk blir desperate, sier eiendomsmegler Trond Haugstad i DNB Eiendom.

Han var megler i salget av Majors leilighet, og opplever at stadig flere boliger blir kuppet i forkant av annonsert visning.

Haugstad rådet Major til ikke å akseptere det direkte budet, men holde fellesvisning og budrunde som planlagt.

– Jeg ser ingen fordeler ved direkte bud. Det setter oss meglere ut av spill. Vi kan ikke formidle budet videre til eventuelle andre interessenter. Erfaringsmessig oppnår vi dessuten høyere pris når vi kjører budrunder, sier Haugstad.

– En annen ting er at dersom man velger å takke ja på forhånd, vet man ikke hva man kunne fått hvis man lot markedet gå sin gang, legger han til.

Haugstad forteller at han og Major i forkant av visningene hadde en prat om at det kunne komme direkte bud.

– Jeg forventet at det kunne skje, så vi tok en prat om det slik at selger var klar over situasjonen som kunne oppstå.

Litt på siden av loven

– Selgeren får bare fasiten på hva som var mest lønnsomt hvis kuppbud ikke aksepteres, sier høyskolelektor Dag Jørgen Hveem ved Handelshøyskolen BI til E24.

– En potensiell kjøper har press på seg og må vurdere om han skal med i budrunde, mens selger må vurdere om han skal ta sjansen på å la et høyt kuppbud fare, fortsetter han.

– Slik det er nå har vi sett eksempler både på at selger trolig med rette har akseptert kuppbudet, men også at det i mange tilfeller har vært lurt å avslå det. Hvis det var sånn at det absolutt ikke lønner seg å slå til på et direkte bud til selger ville jo ingen gjort det, med unntak for de overnervøse, sier han.

Hveem tror at uansett hva man som selger velger å gjøre, så skjer avgjørelsen som regel i tett dialog med megler.

– Megleren får sitt honorar uansett og sparer litt ekstra arbeid dersom selger slår til på direkte bud, men det finnes ingen holdepunkter for å si at det er med på å påvirke meglerens råd. Jeg tror de gir det rådet de mener selger er best tjent med, sier Hveem.

BI-lektoren påpeker imidlertid at det er en grunn til at lovgiver i eiendomsmeglingsforskriften har satt reglene om akseptfrist ved bud, altså at eiendomsmeglere ikke har lov til å formidle bud som har kortere frist enn klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning.

– Det er et forsøk fra lovgivers side om å be folk tenke seg om, både kjøper og selger. Direkte bud er en lovlig omgåelse, men det er litt på siden av lovgivers intensjon, sier han.

Desperate tider

Den siste tiden har flere meglere meldt om et unormalt sterkt marked. I forrige uke sa administrerende direktør Grethe Meier i Privatmegleren til E24 at det nå er «veldig lite boliger i markedet, og meglerne våre rapporterer om sterk kniving om boligene som ligger ute.»

– Det kan være over 100 på visning. Det er ikke normalt, for å si det mildt, sa hun.

Tall fra Eiendom Norge viser at prisveksten i juli var den sterkeste siden juli i 2009. For Oslo ble det dessuten ny rekord – den nominelle prisøkningen på boliger i hovedstaden var på 1,8 prosent. Meglerbransjen har aldri registrert så sterk juli-prisvekst i Oslo siden de begynte sine målinger i 2003.

– Det er typisk i tider som bærer preg av en smule desperasjon at folk forsøker å kuppe boliger. Markedet preges av ubalanse med for lite boliger, sier BI-lektor Hveem.

Et kuppbud ligger ofte på rundt en halv million over prisantydningen, slik som i eksempelet over, forteller Hveem. Men vi har i det siste også sett eksempler på at de har gått vesentlig høyere.

– Etter hvert som du får eksempler på at den endelige salgsprisen havner over det som ble tilbudt i forsøket på kupping, vil markedet sannsynligvis tilpasse seg og kuppbudene legge seg deretter.

Han tror også at de som blir lei av at de stadig taper budrunder, blir utålmodige og kanskje tar i litt ekstra neste gang de prøver.

– Man må nok regne med å betale en liten ekstra premie nå for å sikre seg en bolig som følge av det store tilbudsunderskuddet i markedet, sier han, og legger til at dette primært er et Oslo-fenomen.