EN BOLIGPRIS-OPPKLARING: Bildet viser nye og gamle boliger i Kværnerbyen i Oslo.

Foto: Gorm Kallestad NTB scanpix
Kommentar

Kommentar: Dette forteller de nye boligpristallene egentlig

Aktører i boligmarkedet har tatt til orde for at den nye prisstatistikken viser et boligmarked som er bedre enn vi var klar over. Det er en sannhet med modifikasjoner.

Publisert:

Det har vakt en del oppmerksomhet at Eiendom Norge har begynt å publisere en ny boligprisindeks for Norge. La meg først si at jeg synes selve omleggingen har mye for seg. Den forrige indeksen var, litt enkelt forklart, en medianindeks for alle datapunktene for Norge. I perioder kunne dette gi utslag som var lite intuitive. Kort fortalt at den totale prisindeksen kunne vise en annen månedsutvikling enn den vi kunne beregne ut ifra fylkesvise tall.

Les også: Den nylig endrede boligprisstatistikken måtte endres - igjen

Den nye boligprisindeksen bøter på dette problemet ved at den heller er en aggregering av boligprisene på regionalt nivå.

Boligprisindeksen for januar var det første nye tallet basert på ny metode. Men før januar-tallet ble publisert, viste Eiendom Norge hvordan de historiske tallene ville se ut med ny metode. Ved første øyekast ga tallene inntrykk av at boligprisene (for Norge totalt) hadde flatet ut allerede fra september. Dermed viste tallene en bedre utvikling enn hva som lå i de gamle boligpristallene, som hadde vist et videre fall.

Les også

Nye tall: Boligprisfallet stoppet i september

Men vi ser nå at den nye boligprisindeksen ble noe justert i forbindelse med fremleggelsen av den ferske januar-statistikken. Også den nye indeksen viser nå en videre sesongjustert nedgang fra september og ut 2017 (se figur 1). Utviklingen gjennom fjorårshøsten har fortsatt vært noe bedre enn beregnet i den gamle statistikken. Men det blir likevel feil å si at boligprisene i Norge har flatet ut siden september. For ordens skyld falt også boligprisene videre i januar (ned 0,4 prosent sesongjustert).

STOPPET: Grafen viser at boligprisfallet ikke stoppet opp i fjor høst.

Foto: Eiendom Norge, Macrobond, Handelsbanken

Videre er det hevdet at den nye statistikken viser en klart bedre tilbuds- og etterspørselsbalanse gjennom fjorårshøsten. Helt konkret er det hevdet at tilbudssiden falt brått på høsten nasjonalt, og at dette ikke kom til syne i tidligere boligrapporter. Mon det. Jeg mistenker igjen at tilbudssiden forveksles med lageret av usolgte boliger. Men husk at tilbudssiden i boligmarkedet ikke er definert ved dette varelageret. Jeg har skrevet om dette tidligere, men for å ta kortversjonen: Størrelsen på et varelager er påvirket av hvor mye som legges ut (tilbudet), sett i forhold til hvor mye som selges unna, hvorav sistnevnte jo er relatert til etterspørselen.

Og tallene for (1) boliger lagt ut for salg og (2) antall solgte er de samme som før. Det gjelder enten vi ser på Oslo eller vi ser på Norge utenom Oslo. I figur 2 har jeg vist den løpende differansen mellom det som er lagt ut og det som er solgt. Dere vil ikke se forskjell på gamle og nye tall – seriene ligger jo oppå hverandre, og det er nettopp poenget.

HELT LIK UTVIKLING: De nye boligpristallene endrer ikke utviklingen i antallet boliger lagt ut for salg minus solgte boliger. Blå graf viser utviklingen i Oslo, mens den stripete grafen viser Norge uten hovedstaden.

Foto: Eiendom Norge, Macrobond, Handelsbanken

Det er alltid dynamikken som er den interessante, og faktum er at perioden frem til i fjor høst var preget av at det ble lagt ut flere boliger enn det ble solgt unna. Før denne balansen bedret seg mot årsslutt. Men siden det ikke er forskjell på nye eller gamle tall, for antall lagt ut og antall solgte, er det andre forhold som forklarer hvorfor varelageret har vist en raskere reduksjon enn tidligere beregnet. Nemlig det at det har vært en opprydding i statistikken. I beregningen av varelageret (antall usolgte boliger) er en bolig nå fjernet etter 180 dager fra registreringsdato. Tidligere var grensen satt til 270 dager. En slik opprydding kan være på sin plass. Men vi kan da ikke trekke dette til at tilbuds- og etterspørselsbalansen har vært markert bedre enn vi tidligere var klar over.

Les også

Tre jokere truer bolig-comebacket

I alt ser jeg få grunner til at de nye tallene skal endre våre vurderinger. Prisbunnen ble ikke nådd så tidlig som i september, og en opprydding i varelageret har selvfølgelig ikke endret det løpende forholdet mellom tilbud og salg.

Så la meg heller runde av, og minne om at vi i Handelsbanken lenge har argumentert for en myk landing for boligmarkedet. Så langt har den samlede boligprisindeksen for Norge beveget seg pent nedover, i tråd med våre prognoser. Utviklingen har vært langt fra dramatisk. Og som vi løpende har kommentert, er det flere tegn til en underliggende bedring i bruktboligmarkedet de siste månedene.

Dermed tror vi fortsatt at prisene er i ferd med å flate ut. For det vi særlig har lagt vekt på, er at den løpende balansen mellom det som legges ut for salg og det som faktisk selges, har bedret seg de siste månedene. Det gjelder også for Oslo.

Men noen av de store usikkerhetsmomentene består. Befolkningsveksten er godt ned som følge av lavere nettoinnvandring, boligbyggingen er markert opp, og dette samtidig som Norges Bank har latt renteoppgangen rykke stadig nærmere.

De skråsikre prisprognosene overlater jeg gjerne til andre.

Les også

OL gir boligbrems

Les også

Her åpnet boligåret best – og verst

Les også

Disse boligene er mest stabile i pris