STADIG DYRERE: Boligprisene i Oslo skal videre opp, mener E24s spaltist.

Foto: Håkon Mosvold Larsen NTB scanpix
Kommentar

Kommentar: Den naive drømmen om boligprisnedgang

Boliger i hovedstaden kommer ikke til å bli billigere. Snarere tvert imot.

Publisert:

Denne kommentaren er skrevet for å vise de sterke markedsmekanismene som virker i det norske boligmarkedet – spesielt i hovedstaden.

Vi vil selvfølgelig oppleve at prisene svinger, men på lang sikt vil ikke prisene etablere seg på et vedvarende lavere nivå enn i dag.

La oss begynne med et scenario hvor vi står ovenfor en boligprisboble (i Oslo) og prisene faller. Da blir det tøft, men bare en kort stund. Her er forklaringene:

Automatisk brems. De som allerede bor i egen bolig og vurderer å selge, setter seg helt enkelt bare på gjerdet og venter. Ingen er interessert i å selge egen bolig til en pris lavere enn det de ga selv. Dermed blir det færre boliger til salgs i markedet og på sikt stiger prisene igjen.

Den gruppen som får det tøft i en slik situasjon er boligeierne som, av ulike grunner, må selge. I ytterste konsekvens må de selge med tap. Et lite plaster på såret er at de kan kjøpe bolig i et marked med lavere priser.

For boligkjøperen blir det krevende, de leser om boligprisnedgang, men finner få boliger å by på. Da må de igjen begynne å by.

Innside/utside problematikken. Alle er vi boligeiere, bortsett fra mindretallet som leier, låner eller er utenfor boligmarkedet av andre årsaker. Det gir noen interessante effekter.

Det ligger i menneskets natur å beskytte seg og sine. Det gjelder også egne økonomiske verdier. Det er få mennesker med beslutningsmyndighet som aktivt jobber for at dagens boliger skal ned i verdi. Det er selvfølgelig mange som jobber hardt for at flere skal kunne komme inn på boligmarkedet, men de gjør ikke dette ved å redusere verdien på egen bolig.

De politikerne som kommer med forslag som reduserer folks boligformue, vet at de ikke blir gjenvalgt. Dette vet den enkelte politiker og de tar dermed hensyn til hva slags økonomisk politikk de legger frem. Å bli for upopulær er ikke karrierefremmende.

(Bare så det er sagt, stiller du en toppolitiker spørsmålet om hun er redd for at verdien på egen bolig skal gå ned, svarer hun selvsagt nei).

Tomtebank. Noen har penger i banken, mens andre har tomter liggende klare til utbygging, det er nesten det samme som penger i banken. Forklaringen kommer her.

Utbyggere må ha prosjekter å jobbe med i fremtiden – og jo flere eiendommer de har liggende klare, jo bedre for den fremtidige inntjeningen. Men de kan ikke starte opp alle prosjektene samtidig, da har de ikke kontroll på at de faktisk har prosjekter å jobbe med i fremtiden.

Men hovedpoenget er dette; er det lave priser, blir det naturlig nok mindre attraktivt å bygge og selge. Da er det helt rasjonelt å starte opp litt færre prosjekter fra egen tomtebank. Resultatet er færre boliger på markedet som igjen er med på å bremse boligprisnedgangen.

Sentrum/periferi. Denne kommentaren handler mest om hovedstaden og boligprisene der. En fordel (eller ulempe) med Oslo er at det er der flyttestrømmen går og at det logisk nok finnes flest arbeidsplasser der.

For dem som driver med bolig betyr dette at det alltid vil finnes et marked for boliger i større eller mindre grad. Og husk – i nedgangstider kan folk bli tvunget til å flytte på seg for å sikre seg jobb. Da er det helt logisk å anta at Oslo er den byen de fleste vil se mot ettersom den er størst.

Doblingstid. Er du ennå ikke overbevist, så blir du det kanskje nå:

La oss anta at boligprisene vokser med 2,5 prosent hvert år de neste 26 årene. Da har en leilighet som koster 4 millioner kroner i dag, nesten doblet seg til 7,6 millioner kroner. Dette skyldes rett og slett effekten av renters rente. (Til informasjon er det mange år siden vi hadde en så lav boligprisvekst).

Her kan du lese mer om