Budgiver må betale 163.000 kroner til boligselger: Bud med forbehold om finansiering ble kluss

En budgiver bød på boligen med forbehold om finansiering, men avlyste senere kjøpet fordi det ble slutt med kjæresten. Selger mente budet var bindende, og fikk rettens medhold.

Bud med forbehold. Budgiveren la inn bud på 4,1 millioner kroner på kjøp av en villa i Fræna i Møre og Romsdal.

Budet ble gitt med forbehold om finansiering til Eiendomsmegler 1 Midt Norge, i midten av februar for to år siden. Mannen fikk tilslaget, men trakk seg deretter fra kjøpet fordi kjæresten ikke ville være med på boligkjøpet. Så langt er partene enig.

Budgiveren mener at avtalen ikke var bindende fordi forbeholdet fortsatt gjaldt, og fordi kjøpet gikk i vasken siden han ikke fikk finansieringen i orden. Selgeren mente derimot at forbeholdet var trukket, og at avtalen derfor gjaldt. Megleren støttet selgeren.

Les også:Fikk gå fra boligkjøp - var alvorlig syk

Krevde tap dekket. Boligselgeren fikk solgt boligen senere, men da til en lavere pris på 3,5 millioner kroner. Selgeren stevnet senere budgiveren og krevde tapet dekket.

I Romsdal tingrett tapte budgiveren, og ble dømt til å betale 163.500 kroner i erstatning, samt saksomkostninger. Ulike fradrag var grunnen til at erstatningen ble redusert.

Frostating lagmannsrett kom frem til samme resultat. Budgiveren slapp saksomkostninger fordi det var tvil rundt avtalen på grunn av at forbeholdet ikke var strøket skriftlig. Begge parter måtte belastes for det, mente dommerne.

Rettens flertall konkluderte med at kjøperen muntlig hadde trukket sitt forbehold om finansiering overfor selgeren, og at kjøperen dermed var bundet til budet.

– Forferdelig. Kjøperens advokat mener dommen er tvilsom, fordi megleren ikke har sørget for skriftlig bekreftelse fra kjøper om at forbeholdet var strøket.

– For min klient er det forferdelig å måtte betale for dette kjøpet som det ikke ble noe av, sier advokat Stig Rune Østgaard til Dine Penger. Han mener det er en svakhet ved dommen at flertallet baserer seg på hva som eventuelt er sagt i en telefonsamtale.

De har ennå ikke tatt stilling til om saken skal ankes til Høyesterett.

Les også:Ja til ELEKTRONISKE budrunder!

Spesiell situasjon. – Denne saken er klar, men samtidig også litt spesiell, sier selgers advokat, Øyvind Panzer Iversen til Dine Penger.

Partene var i retten enige om at kjøper opprinnelig hadde tatt forbehold om finansiering.

– Spørsmålet for retten var om kjøper senere hadde gitt uttrykk for at forbeholdet falt bort dersom han fikk en medlånetaker. Da kjøper så i en senere telefonsamtale fortalte at han hadde fått en medlånetaker, oppfattet selger det som om forbeholdet falt bort. De samme opplysninger ble gitt til megler, sier Iversen.

– Dommen føyer seg forøvrig inn i den lange rekken av dommer hvor boligkjøpere blir stilt til ansvar hvis de trekker seg fra boligkjøp, tilføyer advokaten.

Les også:Bolig i Kristiansund var invadert av rotter

Dommerne var uenige. Dommen er ikke enstemmig. Hoveddommeren mente at det ikke var tilstrekkelig bevist at forbeholdet var trukket, og mente budgiveren måtte frifinnes.

Hvis kjøperen var sikker på at finansieringen gikk i orden, ville det ha vært naturlig å orientere megleren, mente hoveddommeren.

De to andre dommerne holdt derimot en knapp på selgeren og meglerens versjon.

I meglerens budjournal var det registrert i alt syv kjøpstilbud på villaen, tre av disse var fra budgiveren. alle budene var med forbehold om finansiering. Budet på 4,1 millioner kroner ble akseptert av selger, men så startet problemene.

Selgeren purret flere ganger på budgiveren for å ordne finansieringen.

Les på DP+:Budtaktikk - når du skal ut i budrunden

Krevde prisavslag. Etter at budgiver hadde sett nærmere på villaen, reklamerte han på en rekke mangler, og krevde prisavslag. Dette styrker selgers versjon om at budgiveren opptrådte som kjøper, mener retten.

Selgeren aksepterte deler av kravet, og tilbød et prisavslag på 150.000 kroner. Men dette fikk han ikke noe svar på fra budgiveren.

Telefonsamtale. Ifølge selger trakk budgiveren finansieringsforbeholdet muntlig i en telefonsamtale med ham. Det skjedde etter at budgiveren hadde informert selger og megler om at finansieringen ville komme på plass ved at budgiverens kjæreste kom til å stille som medlåntaker. Uansett ville dette ordne seg etter at han fikk solgt en leilighet.

Senere bekreftet budgiveren til selger og megler at kjæresten ville være medlåntaker, dermed var finansieringen i orden, og forbeholdet bortfalt. Selgeren sa dermed opp leieavtalen med leietakerne av boligen.

Eiendomsmegleren sjekket med banken, som bekreftet at banken var positiv til finansiering forutsatt at budgiveren solgte sin leilighet og fikk kausjon fra sin far på restgjelden, samt at budgiverens kjæreste gikk inn med egenkapital og sto som medlåntaker.

Slutt med kjæresten. En måned etter at han hadde fått aksept for budet, ga budgiveren beskjed om at han måtte trekke seg fra kjøpet, fordi det var blitt slutt med kjæresten.

Han erkjente at han nok hadde gitt positive signaler om finansieringen, men at han aldri hadde trukket forbeholdet.

Flertallet av dommerne mente at det var inngått en bindende avtale om kjøp av eiendommen.

Les også:Fikk 120.000 kroner for mangelfullt oppusset bad

Kjøper bærer risikoen. Flertallet i retten mente at et forbehold kan trekkes av kjøperen ved at han selv opplyser til selgeren at finansieringen er gått i orden. Endelig avtale vil da være inngått.

Kjøperen må selv bære risikoen for det, hvis han eller hun har gått for langt i forhold til finansieringstilsagnet. Det avgjørende er hvilken beskjed kjøper har gitt selger, mente dommerne.

Flertallet av dommerne la vekt på disse fire punktene:

• Det var mest sannsynlig at selger fikk muntlig beskjed om at medlåntaker var sikret, og at finansieringen dermed var i orden.
• Selgeren oppfattet det uten tvil som om finansieringen var klar etter å ha snakket med budgiveren, ved at han sa opp leietakerne.
  
• Da budgiveren reklamerte på endel mangler som budgiveren som han ville ha prisavslag for, nevnte han ikke noe forbehold om finansiering
• Selger fikk støtte fra megleren i hva som hadde skjedd, i et brev til sin advokat.
  

Forbehold svekker bud

Utgangspunktet er at et forbehold svekker et bud, sier leder av Norges Eiendomsmeglerforbud, eiendomsmegler Tormod Boldvik.

– Det er aller best om budgiver har mulighet til å få avklart mest mulig før budgivningen, så man slipper å ta forbehold, sier Boldvik.

Hvis det er finansiering som ikke er på plass, er det jo viktig at man tar forbehold for ikke å komme i den situasjonen at man må kjøpe noe man ikke har penger til, tilføyer han.

Er det eventuelle mangler man vil ta forbehold mot, er det best å få klarhet i dette i forkant at budgivningen.

Rutiner.– Godtar dere muntlig beskjed om at forbehold er trukket?

– Utgangspunktet er at muntlig beskjed blir godtatt. Men de fleste meglerhus, blant annet vi, har rutiner om at dette skal skrives inn i budjournalen, forteller Boldvik som jobber i Krogsveen.

Finansiering kontrolleres. Ved aksept av bud, kontrollerer dessuten megleren i utgangspunktet at finansieringen holder vann.

– I det siste er det strammet inn, dette med at meglere skal sjekke finansiering. Vi skal passe på at kjøper har evne til å foreta kjøpet. Men det er vel så mye på grunn av hensyn til selgeren. Vi skal hjelpe selger med å fatte et riktig beslutningsgrunnlag, forteller Boldvik.

Budgivers ansvar. Boldvik understreker at det til syvende og sist er budgivers ansvar å sørge for finansiering.

– Men dette er ikke alltid så lett, fordi mange av elementene er basert på kjøpers opplysninger, sier Boldvik, som gir dette rådet til kjøpere:

Sikker finansiering. – Alle bør ta en tur i banken og få finansieringsbekreftelse før man begynner å by på boliger.

Les også:Sparte 8.500 kroner på boliglånet i samme bank

Følg oss på Facebook!