Flest krangler om depositum

De fleste klager på leieforhold gjelder depositum, i følge Forbrukerrådet. Sjekk hva som er tillatt og hvilke regler som beskytter partene i leieforholdet.

IKKE VENT: Dersom kontrakten misligholdes, må du ta det opp med en gang. Utstrakt festing kan være oppsigelsesgrunn. Illustrasjonsfoto: Colourbox.com

Publisert:,

- Vi ser at betingelsene rundt depositum er en vanlig tvistesak i leieforhold, sier kommunikasjonsrådgiver Martin Skaug Halsos i Forbrukerrådet til Dine Penger.
Så langt i år har Forbrukerrådet allerede mottatt mer enn 150 henvendelser om dette.
Reglene er i utgangspunktet klare:
* Som utleieren kan du maksimalt kreve et beløp som tilsvarer seks månedsleier i depositum. Normalt ligger depositumet på én til tre månedsleier.
* Depositum skal stå på en egen konto og utleier skal stå for kostnadene ved kontoen. Mange banker krever å se en skriftlig husleiekontrakt som forutsetning for å opprette en depositumskonto.
Du og leietaker skal ha felles disposisjonsrett over kontoen. Det betyr at dere begge må ha den andres samtykke for å disponere pengene i leieperioden.
Sørg for at kontoen opprettes i den banken hvor du mottar husleieinnbetalingene. Det gjør det mye enklere å dokumentere overfor banken at du har rett til å holde tilbake depositumet.
Skeptisk
* Vær skeptisk til husleiegaranti fra kommunen. Dine Penger kjenner til tilfeller der slike kommunale garantier inneholder formuleringer som garanterer husleieinnbetalinger, men hvor for eksempel en rasering av leiligheten er holdt utenfor.
* Leietager har krav på rentene fra depositumskontoen og kan når som helst kreve dem utbetalt. Det kan variere hvor mye renter bankene gir på depositumkonto.
* Når leieperioden er over, skal banken utbetale depositumet til leietager dersom du som utleier er enig. Mener du at leietager skylder penger for utestående husleie eller skader, skal du be banken holde igjen hele eller deler av beløpet.
Forliksråd
- For at utleier skal kunne holde depositum tilbake, kreves det spesielle grunner. Det kan være at en dør er gått i stykker eller at husleiebetalingen har uteblitt, Martin Skaug Halsos i Forbrukerrådet.
- Er leietager uenig, må saken meldes inn for forliksrådet eller i Oslo, Akershus og Bergen for Husleietvistutvalget, opplyser Halsos.
Les også: Kredittsjekker leietagere
Skriv kontrakt
Ifølge både Leieboerforeningen og Huseiernes Landsforbund går de fleste leieforhold som oftest helt greit.
Likevel er første bud for utleiere å skrive kontrakt med leietager.


Husleieloven gjelder uansett om du skriver skriftlig kontrakt med leietager eller ikke. Men du står sterkere og forholdet blir mer forutsigbart når alt er skriftlig avtalt på forhånd.
Det er når husleien uteblir, leiligheten blir fylt opp av ukjente folk og vedlikeholdet forsømmes, du ønsker å sette foten ned.
Det gir Husleieloven deg anledning til såfremt du har sørget for å integrere denne i leiekontrakten.
Leieboer kan si opp
Dersom dere ikke har avtalt annerledes, kan leieboeren din si opp leieforholdet uten å begrunne oppsigelsen. Det eneste han eller hun trenger å passe på, er at oppsigelsen er skriftlig, og at oppsigelsesfristene er overholdt.
Leietager kan også flytte før oppsigelsen er utløpt, men må betale leie ut oppsigelsestiden.
Oppsigelsesfrist
Hvis det ikke er avtalt noe om oppsigelsesfrister, er det Husleielovens paragraf 9-6 som gjelder.
Hovedregelen er en oppsigelsesfrist på tre måneder, regnet fra første månedsskifte etter at oppsigelsen er mottatt av leieboeren.
For oppsigelse der leieboer kun leier et enkelt rom i boligen, med adgang til resten eller deler av boligen, er oppsigelsesfristen en måned.
Tidsbestemt kontrakt
Er du lei av leietagere som stadig flytter, kan du forlange en såkalt tidsbestemt leiekontrakt. For at den skal være gyldig, sier husleielovens paragraf 9-2 at du ved inngåelse av leiekontrakten skriftlig må opplyse at det ikke er adgang for leieboer til si opp leiekontrakten i leieperioden.
Gjør du ikke det, har leieboer oppsigelsesmulighet også i tidsbestemte kontrakter.
Saklige grunner til oppsigelse
Ikke bare leietager, men også du kan ønske å si opp leiekontrakten. Men for at du skal kunne si opp leietagerne dine, må du ha saklige grunner.
* Dersom du eller andre i husstanden din skal bruke boligen som deres egen bolig, kan du si opp avtalen.
* Skal boligen din pusses opp eller rives, kan også leieboeren tvinges til å flytte. Det kreves imidlertid ferdige planer og byggetillatelser for at denne begrunnelsen kan brukes.

SAKLIG GRUNN: Du må ha saklig grunn for å kunne si opp en leietager. At boligen skal påusses opp, er en slik saklig grunn. Foto: Colourbox.com


Leieboer kan protestere på oppsigelsen og det må vurderes om oppsigelsen er urimelig, blant annet sett ut fra leieboerens forhold.
Leieboer «på kjøpet»
Salg av leiligheten er i utgangspunktet ikke noen oppsigelsesgrunn, med mindre utleier selger leiligheten til en i husstanden sin. Kjøperen må ellers «overta» leieboeren.
Du må gi leietager skriftlig oppsigelse. I denne oppsigelsen skal leieboeren få en begrunnelse på hvorfor leieforholdet skal avsluttes. Dermed vet leieboeren om han eventuelt kan klage på oppsigelsen.
Omfatter ikke oppsigelsen denne begrunnelsen, er oppsigelsen ugyldig.
Én måneds frist
Leietager har én måned fra oppsigelsesfristen startet på å protestere på oppsigelsen. Protestfristen begynner å løpe den dagen oppsigelsen har kommet frem til leieboeren.
Leveres brevet direkte til leieboeren, starter fristen når han får brevet. Sendes brevet i posten, må du beregne tid nok til at brevet kommer frem.
Sendes brevet rekommandert, bør oppsigelsesstarten settes til én uke etter at brevet er sendt.
Utkastelse
Husleieloven har en egen utkastelsesbestemmelse som gjelder uansett kontraktstype.
Men her der det strenge krav om «vesentlig mislighold» av kontrakten, for eksempel gjentatte ganger av husbråk, manglende vedlikehold eller skadeverk. Se Husleielovens paragraf 9-9.
Derfor bør du som utleier ta inn i kontrakten en klausul som gir deg rett til å begjære utkastelse om leieboer ikke betaler husleien.
Bruk namsmann!
Men du kan ikke selv kaste ut leietaker. Å skifte lås på døren, uten at det foreligger vedtak fra namsmannen om utkastelse, er definitivt ikke lov.
Du må bruke statens mann - namsmannen - til å gjennomføre utkastelsen.
Men Namsmannen kaster ikke ut en leietaker uten grunn. Derfor er det så viktig med en god kontrakt
Vanskelig å kaste ut leieboer
Huseiernes Landsforbund får veldig mange henvendelser fra medlemmer som har problemer med leieboere. Og antall henvendelser er stadig økende.
- Det tar lang tid å gjennomføre en utkastelse. Og det er store muligheter for leieboere å trenere dette, sier Line Parelius, advokat i juridisk avdeling hos Huseiernes Landsforbund.
- Hvis kontrakten er riktig formulert, kan utleier går til namsmannen hvis for eksempel leien uteblir. Det tar minst seks uker, og det er i og for seg greit. Men i praksis tar det mye lenger tid, sier Parelius.
Kan klage
Leieboeren kan klage på namsmannens vedtak til tingretten, og en slik klage har såkalt oppsettende virkning. Det betyr at utkastelsen ikke kan gjennomføres før klagen er behandlet.
- Da går det fort flere måneder til, ofte et halvt år, før utkastelsen kan bli gjennomført. Og hvis det er små beløp det er snakk om, kan leietaker gjøre opp for seg før siste frist utløper, og holde det gående på den måten, sier Parelius.
LES OGSÅ:Skriv samboerkontrakt med kjæresten
Dette er Huseiernes Landsforbunds ti gode råd ved utleie av bolig:

Her kan du lese mer om