E24 sjekket 125 Oslo-boliger til salgs. 90 er priset lavere enn salgsprisene i forrige måned

I et Oslo-marked hvor «alt» går hundretusener over prisantydning, kan man spørre seg hvor underpriset boligene er i utgangspunktet. Det forsøkte E24 å finne ut av.

Prisnivået Oslo-boliger annonseres med akkurat nå, er gjennomgående lavere enn prisene boliger faktisk ble solgt til for en måned siden.

Det er én rask konklusjon det er mulig å trekke fra E24s store boligpris-kontroll – hvor vi har sjekket annonserte kvadratmeterpriser mot solgtpriser fra meglerbransjens siste statistikk for august.

90 av totalt 125 sjekkede boliger var priset under prissnittet for solgte boliger i sine respektive bydeler. Det utgjør 72 prosent av boligene.

Men prisforskjellen er mindre enn man kanskje skulle tro. Den er også mindre enn Norges Eiendomsmeglerforbund mistenker at en større gjennomgang vil avsløre.

Grov underprising?

De siste månedene har E24 fått mange henvendelser fra lesere som reagerer på det de mener er villedende lav prising fra Oslo-meglere.

Påstandene følger E24s mange saker om boliger som selges millioner av kroner over prisantydning. Som denne til to millioner over, og denne til fem millioner over.

En mulig forklaring på slike salg, er at budgiverne gikk fullstendig av skaftet. En annen er at megleren bommet stygt, med en altfor lav annonsert pris – og, i ytterste konsekvens, at dette ble gjort helt bevisst for å maksimere interessen. Det siste kalles lokkeprising, og det er forbudt.

Ifølge både norske forbrukermyndigheter og meglerbransjen har lokkeprising vært et utbredt Oslo-problem.

Flertallet av Oslo-boligene E24 har sjekket, priser seg riktignok under solgt-snittet – men hvor underpriset er de egentlig?

Annonseres en halv million lavere

E24 valgte ut fem sentrumsnære bydeler og plukket vilkårlig ut 25 boliger fra hver. Alle boligene lå ute for salg mandag denne uken, hvor prisinformasjonen er hentet via Finn.

Prisantydningene er omregnet til pris per kvadratmeter inkludert fellesgjeld, og alle boliger er så sammenlignet med priser per kvadratmeter for solgte boliger i de samme bydelene.

I bydel Sagene var boligene vi sjekket i snitt annonsert til priser 8306 kroner lavere per kvadratmeter enn boliger ble solgt for i samme bydel i august.

Forskjellen utgjør cirka 500.000 kroner for en bolig på 60 kvadratmeter. I andre bydeler var imidlertid sprikene mye mindre.

Her kan du sjekke alle de 125 boligene (saken fortsetter under):

SAGENE: Her gikk snittboligen for 73.405 kroner kvadratmeteren i august, ifølge meglerbransjen. Annonsert snittpris for de 25 boligene vi sjekket i bydelen var 65.099 kroner – 8306 kroner mindre per kvadrat. 22 av 25 boliger var priset under solgt-snittet.

GAMLE OSLO: Boligene vi sjekket her hadde de laveste annonserte prisene, med 64.698 kroner per kvadrat i snitt. Statistikken for august viser at bydelen også har de rimeligste boligene av de fem vi sjekket, men da på 67.845 kroner per kvadrat – 3147 kroner mer. 19 av 25 boliger var priset lavere enn august-salgsprisene.

ST. HANSHAUGEN: Også her er boligene jevnt over underpriset i forhold til solgt-snittet, men spriket er mindre: 2513 kroner, med annonserte kvadratmeterpriser på 73.750 kroner mot salgspriser på 76.263. 16 av 25 boliger var priset under august-snittet.

FROGNER: Her fant vi det minste prisspriket på 2373 kroner per kvadrat: Boligene vi sjekket var priset til 77.231 kroner kvadratmeteren i snitt, mot 79.604 for solgte boliger i bydelen i forrige måned. 16 av 25 boliger var priset under august-snittet.

GRÜNERLØKKA: De sjekkede boligen var priset til 69.007 kroner i snitt, mot solgt-snitt på 71.624 kroner i august – en differanse på 2617 kroner. 17 av 25 boliger var priset under august-fasiten.

Saken fortsetter.

– Hadde bekreftet at vi har full kontroll

Direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har tidligere manet til et oppgjør mot bevisst underprising av boliger i deler av Oslo-markedet – noe han har betegnet som en «ukultur».

– Det er ikke hensiktsmessig med et marked hvor både selgere og kjøpere forventer at prisene ender langt over prisantydning, sier han til E24.

Selv om boligene E24 har sjekket jevnt over prises under solgtsnittet, synes meglertoppen forskjellen fremstår liten. For liten.

– Hadde dette vært fasit, hadde det bekreftet at vi har full kontroll på prisingen, sier Geving, og forklarer hvorfor han holder igjen jubelen:

– Vi har indikasjoner på at sprikene er større enn denne gjennomgangen viser.

Vil skape riktige forventninger

Geving viser til to mulige feilkilder ved E24s gjennomgang:

• Vi har sammenlignet annonserte priser med den siste prisfasiten som foreligger fra Eiendom Norge. Men denne er fra august, og i dagens Oslo-marked kan mye skje på én måned. Når september-fasiten foreligger i oktober, vil prissprikene trolig vise seg større.
• Det begrensede utvalget gir fare for at helt spesielle objekter påvirker snittet i begge retninger, i tillegg til at statistikken kan farges av overvekt av små eller store objekter. Små leilighet er dyrere per kvadrat.

Meglertoppen sier bransjen nå jobber med å fremskaffe bedre data og verktøy som skal brukes for å skape riktigere forventninger i markedet – og treffe bedre med prisingen.

– I et normalt fungerende marked er det helt naturlig at solgtpriser ligger noen prosent over prisantydningene. I et marked med sterk prisvekst som Oslo må man godta at avvikene er større. Likevel mistenker vi at avvikene fortsatt er større enn ønskelig for store. Det vil meglerbransjen i Oslo ta tak denne høsten.