Sjeføkonom om boligutbyggere: – Mange vil aldri innrømme priskutt

Boligmarkedet i hovedstaden har opplevd en kraftig nedgang. Eksperter og bransjetopper er uenige om nyboligprisene vil følge etter. 

HØY BYGGETAKT: I Oslo har det ikke blitt bygget flere boliger siden begynnelsen av 80-tallet, og tusenvis av boliger vil stå klare til overtagelse mot 2020.

Foto: Lise Åserud NTB scanpix
  • Sophie Lorch-Falch
Publisert:

Det siste året har prisen for bruktboliger i Oslo falt nesten 10 prosent, og kjøperne fikk også kalde føtter for å kjøpe nye boliger med ferdigstillelse årevis frem i tid.

Flere økonomer har ment at utbyggerne må senke prisene for å få fart på nyboligsalget, men utbyggerne i hovedstaden har i månedsvis sagt at et priskutt er uaktuelt.

Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank 1 Markets mener utbyggerne ikke kan se vekk fra stemningen i bruktmarkedet.

– Nyboligprisene bestemmes på sikt og ned til et svært lavt nivå av bruktprisene. Det er en bunn for nyboligpriser i en lavkonjunktur fordi det koster å bygge, sier han til E24.

– Når boligmarkedet er bra og bruktboligprisene er høye, er det bruktprisene som bestemmer prisene i nyboligmarkedet. Når bruktprisene er ned 10 prosent, som i Oslo, må nyprisene på en eller annen måte ned tilsvarende.

Tidligere denne uken kom tall som viser at fallet i nyboligsalget flatet ut i februar.

Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank 1 Markets

Foto: Vidar Ruud NTB scanpix

– Til slutt vil også dette markedet bli overbygget

Andreassen tror prisene i mange prosjekter allerede er trimmet ned.

– Mange vil aldri innrømme at de kutter prisene. Det er ikke slik at utbyggerne vifter med flagget. De håper å slippe å si det. Utbyggerne må ta markedet og blant annet Obos har satt ned prisene på noen prosjekter. Det viktige i forbindelse med utsiktene for bruktprisene, er at det vil være lønnsomt å bygge nytt, selv om prisene skulle falle ytterligere 10 og 20 prosent. Selv om ingen utbyggere vil si det i dag.

– Det er grunnen til at jeg ikke tror at dagens bruktpriser er evigvarende. De gir mulighet til å selge nybygde bolig med for stor fortjeneste, og da er det for mange som vil bygge dem. Og til slutt vil også dette markedet bli overbygget, slik vi kjenner fra alle andre sykliske markeder, sier Andreassen.

Les også

Boligprisoppgang i februar, men: – Må tilbake til 2008 for å finne en svakere start

Obos-sjefen: Senket pris på nye prosjekter

Obos-sjef Daniel Kjørberg Siraj sier til E24 at boligbyggeren til nå ikke har senket prisen på usolgte boliger etter at prosjektene er lagt ut for salg.

– Men prisene på nye prosjekter som ble lagt ut i fjor etter at markedet begynte å falle, er satt på et nivå vi mener kan selge i dagens marked, skriver Siraj i en e-post til E24.

Obos-sjef Daniel Kjørberg Siraj

Foto: Torstein Bøe NTB scanpix

Han opplever at stemningen i nyboligmarkedet er langt bedre nå enn i fjor høst, og opplyser at boligbyggeren selger flere nye boliger, også i Oslo.

– Vår vurdering er at mange kjøpere forventer at prisnedgangen er i ferd med flate ut og at det da vil være trygt å kjøpe ny bolig med overtagelse fra 2019 og utover. Det er en oppfatning vi deler fullt ut. Basert på erfaring fra tidligere prisfall tror vi at prisene er tilbake på siste pristopp medio 2019, skriver Obos-sjefen.

Selvaag-sjefen: – Tilbake der vi skal være

Andreassen har rett i at det er vanskelig å få en utbygger til å gjenta hans resonnement.

I november nektet Obos-sjefen Daniel Kjørberg Siraj for at én av landets største utbygger var «så desperat», mens Selvaag-direktør Baard Schumann viser til at nyboliger alltid har hatt et «premium»-prispåslag sammenlignet med bruktboliger.

– Utgangspunktet var at prisforskjellen mellom brukt- og nyboliger i 2016 var 5 prosent i Oslo, og skal normalt være 15 prosent. Det er fordi kjøpere av en nybolig slipper å gjøre oppussing med bad og lignende de første 20–30 årene. Dermed vil jeg heller si at prisnivået nå er mer synkronisert, og ligger 12 til 15 prosent over brukt. Da er vi tilbake der vi skal være, sier han til E24.

– Årsaken til at prisene ble satt opp på nyboliger i 2016 var at prisene i bruktmarkedet steg kolossalt. Da fulgte nyboligprisene bruktmarkedet?

– Joda, men bruktprisene steg mer enn nyboligprisene i 2016, og hadde prisene fulgt hverandre tett, ville Andreassen nå fått rett i at prisene på nybolig skulle ned og vi kunne fått et prisfall, sier Schumann.

Selvaag Bolig-sjef Baard Schumann

Foto: Line Midtsjø

Schumann forteller Selvaag lot prisene stå stille i 2017, og planlegger ingen prisoppgang før 2019. Han oppfatter ikke at prisnivået i nyboligmarkedet i Oslo er lavere etter prisfallet, og han avviser at prisene skal ned.

– Nå er markedet i ferd med å friskmeldes, så det har man ikke hatt behov for, sier han.

– Hvor mye kan prisene på nybolig falle før dere slutter å tjene penger?

– Hvis du ser på det gjennomsnittlige markedet ligger marginen på 8 til 10 prosent. Sånn sett er det ikke kjempemarginer som skal til, men noen er flinkere enn andre. Men jeg tror at med de tomteprisene man har sett i Oslo, så må man ligge på det nivåene man ser nå for at det skal være lønnsomt å bygge, sier Schumann.

Les også

Boligprisene i Norge steg med 1,1 prosent i februar 2018

– Rimeligere priser

Prosjektmegler i Eiendomsmegler 1, Olav Aune, har inntrykk av at utbyggerne som slapp nyboligprosjekter for salg i tredje og fjerde kvartal i 2017 tok prisnedgangen i bruktmarkedet til etterretning.

– Prisene for nyboliger har nok fulgt bruktprisene ganske parallelt. Når man har diskuterte prisene ut, har man diskutert hva som er det reelle prisnivået i markedet til enhver tid. Det gjelder først og fremst prosjektene som ble lansert etter prisfallet, sier han til E24.

– Det som kom ut på slutten av 2017 var nok rimeligere enn det som ble lagt ut i første kvartal i 2017.

Det finnes ingen fortløpende statistikk som måler prisnivået i Oslo, og Aune mener det er vanskelig å si om prisnivået nå ligger ti prosent lavere enn for ett år siden.

– Men jeg tipper det ikke er så langt unna, sier han.

Aune tror i motsetning til Schumann at nyboligprisene ikke står på stedet hvil i 2018.

– Skal jeg være helt ærlig, tror jeg prisene har begynt å stige litt allerede. I prosjektene som kommer ut nå, tror jeg utbyggerne tør å være litt mer offensive enn de var i fjor høst, men jeg tror ikke det blir en stor endring. Det selges bra, og det er en indikator på at markedet fungerer.

Les også

Finanstilsynet vil droppe Oslo-kravet

Les også

– Fullt trøkk igjen

Les også

Oslo-meglere melder om mindre frykt: – Ikke rart at folk ble redde

Her kan du lese mer om

  1. Bolig
  2. Boligmarkedet
  3. Oslo
  4. Norges Eiendomsmeglerforbund
  5. Eiendom Norge

Flere artikler

  1. – Når bruktmarkedet er opp ti prosent i år, er ny bolig blitt gunstig

  2. Sjeføkonom tror ny Obos-modell kan presse prisene på nyboliger

  3. Obos-tall viser uvanlig boligprisvekst

  4. Annonsørinnhold

  5. Obos solgte 131 av 141 leiligheter på første salgsmøte

  6. Jevnt salg, men nesten halvert resultat