Nye beregninger: Slik knuses boligdrømmen for unge i Oslo

På midten av 2000-tallet hadde single førstegangskjøpere råd til hver tredje Oslo-bolig. Så skjøt prisene fart – og myndighetene begynte å skru igjen lånekranen.

Nye beregninger viser hvordan kjøpekraften til førstegangsetablerere har stupt de siste årene – til et punkt hvor dagens unge i Oslo bare har råd til en brøkdel av objektene på markedet.

Hvis utviklingen fortsetter, vil boligdrømmen snart være helt knust for førstegangskjøpere uten pengesterke foreldre i ryggen, frykter eksperter.

– Tallene er nedslående, sier NBBL-sjef Bård Folke Fredriksen til E24.

De har fått Norges miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU) til å utarbeide en ny kjøpekraftindeks.

Har råd til en brøkdel

Ekspertene har analysert 760.000 boligsalg siden 2003 for å beregne hva førstegangskjøpere har hatt råd til på ulike tidspunkt – basert på en modell som også tar hensyn til utviklingen i inntekt, SIFOs budsjett for levekostnader, inflasjon, endrede boliglånskrav og mer.

Den nye analysen viser at:

• Single førstegangskjøpere mellom 25–34 år hadde råd til 36 prosent av Oslo-boligene som ble solgt i perioden 2003–2007.
• Så ble det tøffere: Fra 2008 til 2011 begynte boligprisene å «løpe ifra» de unges boligbudsjetter – men 25 prosent av Oslo-boligene var fortsatt innen rekkevidde.
• Fra 2015–2019 har de unges muligheter til boligkjøp stupt: De har kun hatt råd til 5,9 prosent av boligene som ble solgt i denne perioden.

Skarp boligprisvekst og flere innstramminger i regjeringens boliglånsforskrift trekkes frem som årsaker til at unges kjøpsmuligheter har falt så mye i denne perioden.

– Nesten håpløst

For 2019, det siste analyseåret, forutsetter ekspertene at den jevne førstegangskjøper kan kjøpe bolig til 2.534.374 kroner – 800.000 kroner mer enn ti år tidligere. Foruten økte snittlønninger muliggjøres økt låneopptak av lave boliglånsrenter.

Men det holder altså bare til en brøkdel av Oslo-boligene som har blitt solgt i disse årene. Og fra 2020 har Oslo-prisene løftet seg videre.

– 2,5 millioner? I dagens Oslo kan du kjøpe et av de aller minste objektene, uten soverom, sier Sverre Tandberg, mangeårig megler og partner i Aktiv, til E24.

Problemet er at slike objekter er mangelvare, nettopp fordi førstegangskjøpere flokker til for å kjøpe dem, forklarer megleren – noe som også har bidratt til ekstra kraftig prisvekst for små ettromsleiligheter de siste årene.

– Det er jo nesten håpløst for unge å kjøpe en sentrumsnær Oslo-bolig i dag. Det spørs om ikke unge uten foreldrehjelp må akseptere å bo lenger unna bykjernen, sier Tandberg.

– Dramatisk

NBBL-sjefen sier de nye ekspertberegningene gjør ham bekymret.

– På få år har situasjonen for førstegangskjøpere blitt mye verre. Tallene viser at de nå har et veldig få boliger å velge i, sier Folke Fredriksen.

– Og vi må huske på at budsjettet på 2,5 millioner allerede tar høyde for at en mindre andel førstegangskjøpere får foreldrehjelp. De som står på egne ben har det enda tøffere, fortsetter han.

– Frykter du at utviklingen vil vedvare slik at førstegangskjøpere omsider ikke har råd til noe som helst?

– Ja, det gjør jeg. Fallet de siste årene er såpass dramatisk, og dette er en utvikling vi også ser i større europeiske byer.

– Hva er løsningen?

– Det er nok sammensatt, men i Oslo har det blitt bygget for lite over tid, og tillegg til at man har en leilighetsnorm som forhindrer bygging av nok små leiligheter. Det slår jo ekstra hardt ut for førstegangsetablerere. I tillegg tror jeg man blir nødt til å vurdere forenklinger i byggekravene og en utvidelse av startlån-ordningen.

Sjefene for de store meglerforeningene ser faretegn for Oslo-markedet fremover, fordi den økende etterspørselen ikke matches av tilbudet, som etter nyttår har vært haltende sammenlignet med tidligere år.

Nejra Macic, sjeføkonom og en av landets fremste boligeksperter, har imidlertid gjort analyser som indikerer at tilførselen av nye boliger i Oslo-markedet vil være tilstrekkelig til å forhindre kraftig prisvekst.