Unngå leilighetsfellene i fjellet

Vil du ha leilighet på fjellet, beveger du deg inn i ulendt terreng. Her er rådene som kan sikre at du ferdes trygt.

BOBLER TIL FJELLS: 3 millioner er prisen på en leilighet på Estatia Resort på Norefjell i Buskerud. Her kan du hygge deg i boblebad under åpen himmel. Foto: Eie Ullevål

Publisert:,

Av: Sven Arne Buggeland, Øystein Larsen-Vonstett og Stein Nervik

- Se vel så mye på driftskostnader som kjøpesummen, sier partner i Prognosesenteret, Bjørn-Erik Øye.

Dine Penger har i mange år advart mot å investere i høyfjellsleiligheter.

Midt på 2000-tallet skjøt leilighetsbygg i været nær skiheiser over hele landet. Slitne høyfjellshotell ble omregulert, nye tomter lagt ut. Pengene satt løst.

- Vi er ikke kjent med at det forelå gode markedsanalyser i forkant. Utbyggingen var tilbudsdrevet. Mange hentet ut solid fortjeneste før prosjektene var ferdigstilt, sier Øye.

Prognosesenteret anslår at over 500000 kvadratmeter fritidsleiligheter ble bygget i fjellet i løpet av årene 2004-2007. Eller mer enn 10000 enheter, grovt regnet.

- Behovet var vel halvparten, sier Øye tørt.

LES OGSÅ:Slik får du hytte - uten å kjøpe

Investering i livsstil

Mange prosjekter ble organisert som borettslag, med lavt innskudd og høy fellesgjeld. For 50000 kroner på bordet kunne Ola og Kari få et krypinn midt i alpinbakken.

Utkantkommuner så sitt snitt til å legge inn utleieklausuler i reguleringsplanen.

Kjøperne måtte stille ferieleiligheten til disposisjon for utleie, ofte i selgers regi.

- Slike sale-and-leaseback-leiligheter ble markedsført som tilnærmet risikofrie investeringer. Men planer og prosjekter viste seg ofte å være litt vel spenstige, sier Øye.

Så kom finanskrisen høsten 2008 og slo inn i fjellheimen som en isnende vinterstorm fra vest. Markedet med altfor mange nye leiligheter ble bunnfrosset.

- Hytter er en investering i livsstil, også for kommende generasjoner.

Leiligheter er mer konjunkturutsatt, fordi eierne ikke knytter like sterke følelser til dem, sier Øye.

LES OGSÅ:Rådyr nettleie for hytteeiere

Prisene har stupt

Drømmen om varme senger svant da russerne og tyskere ikke lenger hadde råd til å komme hit. Spekulanter fikk seg en nesestyver. Krangler og konkurser fulgte.

Siden finanskrisen har prisene stupt i fjell-Norge.

- Det er helt sikkert leiligheter som ikke er ferdigprutet. Men like viktig som å få en god pris er det å se på hele pakken av kostnader og forpliktelser, sier Øye.

Han oppfordrer interessenter til grundig å gjennomgå regnskaper og budsjetter i sameier, for å sikre seg mot uventede regninger og utsatt vedlikehold.

- De som kjøper i borettslag, må se hvordan kostnadene øker når fellesgjelden skal nedbetales. De som plikter å leie ut, bør sjekke hvordan leiligheten markedsføres.

LES OGSÅ:Hyttedrøm på billigsalg

Risikabelt

I likhet med Øye mener Dine Penger at det er risikabelt å investere i høyfjellsleiligheter. Redaksjonssjef Geir Ormseth har tips til deg som vil unngå fellene:

Ikke godta teoretiske regnestykker over leieinntekter. Spør andre utleiere i området hvor mange uker de klarer å leie ut - og til hvilken pris. Sjekk leiepriser på Finn.no.

Sjekk hvilke kostnader som vil påløpe. Når rentene stiger og avdragsfriheten opphører, vil fellesutgiftene øke mye. Også kommende vedlikehold vil bidra til en økning.

- Egen bruk, ikke utleie, bør være hovedhensikten med å kjøpe høyfjellsleilighet.

Og du bør ha sterk rygg til å bære risikoen ved investeringen, sier Ormseth.

Bjørn-Erik Øye råder folk til å gå for selveierobjekter.

- Borettslagleiligheter og ulike utleiekonstruksjoner gir ofte altfor høye driftskostnader og kan vise seg å bli nærmest umulig å få solgt videre, sier Øye.

SE EKSEMPLER PÅ HYTTER HER:

Kvitfjell og Geilo:


KVITFJELL 2,3 MILLIONER (venstre): En fireroms leilighet på 100 kvadratmeter er til salgs for i Krystallen på Kvitfjell i Ringebu. Foto: NORDVIK & PARTNERS.

GEILO 5,5 MILLIONER (høyre): Leilighetene i Kikut Panorama sør for Geilo er priset til 5,5-7,5 millioner kroner. Utsikt til høyfjellet fra stuen i en av toppleilighetene. Foto: HALLINGDAL HYTTESERVICE

LES OGSÅ:Feriebolig i Spania og fjellhytte like dyrt

Hvem vil til fjells?

* Den største målgruppen vil ha nærhet til naturen.

* Den neste vil høste - sanke bær, fiske og jakte.

* Den tredje vil tilbake til røttene på bygda.

- Alle disse gruppene er ute etter sin egen hytte. Først på fjerdeplass kommer dem som er ute etter leiligheter, sier partner i Prognosesenteret, Bjørn-Erik Øye.

- Og hvem er det?

- Det er allaktivitetsfamilien.

De som går bortover og nedover på ski, som driver med terrengsykling og skydiving, sier Øye. Eiendomsmeglere mener at par i 40-årene eller yngre med barn er mest interessert i høyfjellsleiligheter.

- De vil ha nok plass til familien, høy komfort, lite vedlikehold og snømåking og nærhet til alpinbakken, sier Terje Tinholt i Nordvik & Partners.

20 over 10 millioner

20 høyfjellshytter som ligger til salgs på finn.no, har en prisantydning over 10 millioner kroner.

Flere av de dyreste luksuseiendommene egner seg nok best for utleie eller firma.

* Dyrest er ei utleiehytte i Skarsnuten i Hemsedal, på 300 kvadratmeter, med syv soverom: 19,5 millioner kroner.

* Hyttetun i Kvitfjell med 672 kvadratmeter i tømmerhus, to stabbur og ett anneks: 18 millioner kroner.

* Hyttetun i Havsdalen på Geilo på 132 kvadratmeter: 15,5 millioner kroner.

* Fjelleiendom på 354 kvadratmeter på Kikut ved Geilo: 15,5 millioner kroner.

* Fritidsleilighet på 172 kvadratmeter på Dr. Holms Hotel på Geilo: 13,9 millioner kroner.

Dagens Næringsliv kunne nylig fortelle at prisen på en luksushytte på Kvitfjell ble satt ned med over fire millioner.

SE FLERE EKSEMPLER HER:

Norefjell og Valdres


VALDRES 2,0 MILLIONER (til venstre): Prisen er satt ned over 200.000 kroner på fireromsleiligheten på 108 kvadratmeter i Tisleidalen ved Golsfjellet. Foto: MORTEN STEINSRUD

NOREFJELL 800.000: En leilighet i Mountain Lodge på Norefjell gikk 700.000 kroner under prisantydning, fordi arvingene ville selge raskt. Foto: EIE ULLEVÅL

Trysil

TRYSIL 3,3 MILLIONER: For ett år siden var taksten 3,9 millioner kroner på leiligheten i Kvilsten C-3 i Fageråsen i Trysil. Foto: EIE ULLEVÅL

TRYSIL 2,65 MILLIONER: Prisen er satt ned 350.000 kroner på en 71 kvadratmeter stor leilighet i Horisont i Trysil. Møblene får du på kjøpet.Foto: EIE ULLEVÅL

Kraftig prisfall

Kikut Panorama har ligget på markedet i fire måneder. Bare 1 av 25 leiligheter er solgt.

Prisene i det eksklusive bygget sør for Geilo startet på 5,5 millioner. Det gir en kvadratmeterpris over 60 000 kroner - langt over Oslo vest.

- De er nok litt høyt priset. Men selger har ikke hastverk, sier prosjektets megler, Petter Grevstad Theodorsen i Proaktiv Næringsmegling i Bergen.

Han sier at spekulantene er ute av fjellheimen, mener at markedet er blitt ekstremt kresent og understreker at fritidsboligene må være rett priset.

- På Geilohaugen klarte vi å selge 48 av 52 leiligheter etter finanskrisen, men først da vi senket prisene fra 50 000 til 35 000 per kvadratmeter, sier Theodorsen.

I Trysil i Hedmark - alpinbygda med størst utbud av leiligheter - ligger prisene i dag under hva det kostet å bygge dem. Prisene er ned 10-15 prosent.

- På de siste seks kremleilighetene i prosjektet Horisont har vi redusert prisen fra 4,7 til 4 millioner kroner, sier eiendomsmegler hos Eie Ullevål, Petter Birkrem.

Han sier at litt eldre prosjekter på sørsiden og i Fageråsen har vært tungsolgte, fordi de er beheftet med utleieplikt som begrenser avkastningsmulighetene.

Slik er bildet også i Valdres:

- Enkelte selgere må gå drastisk ned i pris for å få solgt, sier partner hos Privatmegleren Valdres, Øyvind Kvile.

Han sier at ferieleilighetene som er vanskeligst å selge, ligger i borettslag som både har høy fellesgjeld og klausul om at leiligheten skal leies ut store deler av året.

- Jeg har forsøkt å selge slike også i Hemsedal og Uvdal. Prisantydningen har ikke vært høy nok til å dekke meglerhonoraret mitt, sier Kvile.

Leder for DNB Eiendom i Valdres, Berit Helle anslår at leiligheter som før finanskrisen gikk for fire millioner kroner nå selges 25 prosent billigere.

Norefjell i Buskerud går leiligheter fra 1,5 til 3 millioner kroner unna i løpet av 3-4 uker. Dyrere hytter ligger gjerne ute i markedet andre sesongen på rad.

- Jeg får ikke én telefon på hytter med prisantydning opp mot åtte millioner. Markedet har stoppet helt opp, sier eiendomsmegler ved Eie Ullevål, Anders Langtind.

Han forteller om en 50 kvadratmeter stor leilighet i Mountain Lodge Norefjell, like ved alpintraseen, som startet på 1,5 millioner kroner tidlig i vinter.

- Arvingene ville selge raskt og ba meg sette ned prisantydning med 100 000 kroner i uken. Den gikk for 800 000. Et kanonkjøp, sier Anders Langtind.

Estatia-leilighetene på Norefjell har utleieklausuler: Eier har 16 ukers egen brukstid og har forpliktet seg til å leie ut resten av året.

Eiendomsmegler Terje Tinholt hos Nordvik & Partners på Frogner mener kommunene ville tjent på å løse mange prosjekter fra utleieplikten.

- Prisene på høyfjellsleiligheter har falt 15-20 prosent, fordi det har ligget for mange ute i markedet. Det er tid for å gjøre gode kjøp, men nå tror jeg bunnen er nådd.

Her kan du lese mer om