Dette sier økonomene: Så lavt kan boliglånsrentene falle

Hvis Norges Bank kutter styringsrenten, vil boliglånsrentene trolig følge etter. Men hvor lavt er det realistisk at boliglånsrenten kan gå?

Torsdag er det klart for rentemøte i Norges Bank. En rekke økonomer E24 har snakket med, har følgende spådom for hva møtet vil bringe: det blir rentekutt.

Per dags dato ligger styringsrenten på 0,75 prosent, og økonomene mener den skal ned minst 0,25 prosentpoeng. Noen drister seg til å tippe at Olsen kutter hele 0,5 prosentpoeng, som i så fall sender renten ned til 0,25 prosent.

Dersom styringsrenten faller, vil trolig boliglånsrenten følge etter.

Styringsrenten fungerer nemlig som gulvet på rentene norske banker må forholde seg til.

De siste ukene har flere av de store, norske bankene tilbudt renter til et historisk lavt nivå. Nordea var først ute med å senke fastrenten til 1,95 prosent for tre års bindingstid. Deretter svarte DNB med å kutte fastrenten fra 1,99 til 1,95 på lån for kundegruppene «unge» og «saga». Også Danske Bank kastet seg på trenden og kuttet inntil 0,30 prosent på enkelte typer lån.

– Finansieringskostnaden er en joker

Pål Ringholm, analysesjef i Swedbank, tror boliglånsrenten kan falle til rundt 1,50 prosent. Men det er først etter to-tre styringsrentekutt.

– En joker her er den høye finansieringskostnaden for banken, deres egen «råvarekostnad». Skal boliglånsrenten ned mot én prosent, må styringsrenten være negativ, og bankens fundingkostnad må være en god del lavere enn den er i dag.

Finansieringskostnaden innebærer at bankene må finansiere sine utlån til bedrifter og privatpersoner ved å låne inn penger i finansmarkedet.

Risikoen øker hvis rentene faller

Også Kyrre Aamdal, seniorøkonom i DNB Markets, tror nivået på boliglånsrenten er avhengig av bankenes kostnader. Han forventer ikke de store endringene førstkommende torsdag.

– De siste månedene har bankenes finansieringskostnader økt. Det kan tilsi at endringen i boliglånsrentene av et rentekutt denne uken blir mindre enn selve kuttet.

Aamdal tror lavere boliglånsrenter kan føre til ytterligere vekst i boligpriser og husholdningskreditt. Han mener disse to faktorene allerede er høye nok.

– Det er ingen eksplisitt grense for hva vi tåler her, men risikoen for den finansielle stabiliteten øker om rentene går videre ned.

Høyskolelektor ved BI, Dag Jørgen Hveem, ser for seg at den flytende renten kan falle til rett under 1,5 prosent.

Han tror renten på fastrentelån kan ende på under to prosent, inkludert 10 års fastrentelån.

– En grunn til at vi trolig vil ha lave renter svært lenge, er demografiske forhold, som eldrebølgen, og at nødvendigheten om økt sparing til pensjon etter hvert vil gå opp for flere og flere.

Negativ rente neste år

Sjeføkonom i Eika Gruppen, Jan Ludvig Andreassen, har tidligere uttalt til E24 at han forventer at Norge vil ha negativ rente innen neste sommer.

Seniorøkonom i Handelsbanken, Marius Gonsholt Hov, trekker frem tall fra Statistisk sentralbyrå som viser at utlånsrenten på et gjennomsnittlig nedbetalingslån ligger på 2,5 prosent.

– Hvis Norges Bank kutter renten ned til null prosent i løpet av dette året, og det er et normalt gjennomslag til lånerentene, vil dette tilsi en gjennomsnittlig boliglånsrente på 1,80 prosent. Da vil enkelte gode låntagere få enda lavere rente.

I praksis betyr negativ styringsrente at bankene må betale for å ha penger i sentralbanken.

Man trenger ikke å se lenger enn til Sverige og Danmark for å finne eksempler på land som opererer med negativ rente.

Spesielt Sverige har fått kritikk fra økonomer for beslutningen om å holde renten under null. Siden februar i år har renten ligget på minus 0,50 prosent. Svenskene har forsvart trekket med at de ønsker å øke inflasjonen i landet.

Slik ser det ut i nabolandene

I Danmark er styringsrenten allerede langt nede i negativt land, minus 0,65 prosent.

Danmark er et annerledesland når det gjelder boliglån, der kun 10 prosent av boliglån blir tatt opp i banker. 90 prosent av alle boliglån finansieres gjennom realkredittinstitutter ved obligasjoner.

Slike realkredittlånen kan tas opp med flytende rente eller med fastrente. 1-års fastrente med avdragsfrihet er blitt meget populært i Danmark.

John Norden er direktør i bankportalen Mybanker, han peker på at rentene for disse realkredittlånene har falt samtidig som gebyrene har økt meget kraftig etter finanskrisen.

– Gebyrene har økt med over 100 prosent etter finanskrisen, og nå utgjør gebyrene 80 prosent av den effektive renten, og den nominelle renten utgjør 20 prosent av den effektive renten, sier Norden til E24.

Det medfører at 3-års fastrente er 0,3-0,4 prosent nominelt for slike lån. Men på toppen av dette kommer gebyrer som tilsvarer 0,6-1,4 prosent.

– Det vil si at for en dansk boligeier vil den effektive renten på boliglånet kunne være omtrent lik som for en norsk boligeier, altså rundt 2 prosent effektiv rente, sier Norden.

Dette til tross for en forskjell i nivå på styringsrentene på 1,4 prosentpoeng fordi 0,75 - (-0,65) = 1,4.

Samtidig viser Norden til at dette har ført til at flere har fått opp øyene for å låne til bolig i bank.

– De effektive rentene på de beste banklånene varierer fra 0,8 prosent til 1,2 prosent, sier han.

I Sverige er bankene siden 1. juni i fjor pålagt av svenske Finansinspeksjonen å offentliggjøre sine faktiske snittrenter, og ikke bare sine veiledende renter.

Disse publiseres samlet hos Konsumenternas Bank- och finansbyrå, som er en stiftelse. Bak denne står blant annet Konsumentverket, Finansinspektionen, Svenska Bankföreningen.

Der kan man nå finne de laveste faktiske snittrentene for februar. Den laveste flytende renten var 1,35 prosent nominelt, og laveste 3-års fastrente var 1,46 prosent nominelt.

I Sverige er gebyrene relativt lave, slik at de effektive rentene ikke er veldig mye høyere. Termingebyrene er typisk 20–25 kroner, og i noen tilfeller 0.

Innskuddsrentene er nå null både i Sverige og Danmark.

– Men for innskudd over 5 millioner danske kroner, er innskuddsrenten negativ og lik styringsrenten, altså minus 0,65 prosent, sier Norden.

– Vil nå en grense

Sjeføkonom i Nordea Markets, Kjetil Olsen, peker på Sverige som et eksempel på den lave styringsrenten har dratt boliglånsrentene nedover. Han tror imidlertid at boliglånsrentene ikke vil kunne falle i det uendelige, til tross for at styringsrenten kuttes.

– Det som skjer i Sverige kan være retningsgivende for hva som er tilfelle i Norge i en slik situasjon, men ikke nødvendigvis. Det avhenger av hvordan bankene er finansiert. Men i Sverige ser man at på ett tidspunkt stopper boliglånsrenten å gå ned, selv om Riksbanken fortsetter å senke sin rente. På ett punkt når du en grense.

– Bør være mer ydmyke

Ringholm i Swedbank tror ikke det er utenkelig at Norge også vil komme til å ha en negativ rente innen overskuelig fremtid. Han er derimot ikke særlig positiv til tanken.

– Vi tar betydelig risiko med en slik politikk. Negative renter er et finansielt eksperiment som utøves i nåtiden av Danmark, Sverige, Sveits, EU og Japan. Vi bør være litt mer ydmyke, for det kan jo tenkes at det vi holder på med, har noen langsiktige annenhåndseffekter som ikke er bra for oss.

– Det å løse alle våre økonomiske utfordringer med ett virkemiddel, renten, er ikke sikkert vil stå seg historisk som en god idé.