Boliger selges millioner over takst: – Ikke rom for denne type kraftige feilvurderinger

Avisoverskriftene om boliger som går millioner av kroner over takst kan tyde på et ellevilt marked. Det kan også fortelle om meglere som bryter egen bransjenorm.

E24 har sjekket flere boliger i hovedstaden som nylig har blitt solgt langt over takst.

Et fellestrekk er at prislappen fremstår som lav i forhold til andre boliger i samme område.

Eksemplene vekker reaksjoner hos forbrukermyndighetene, som varsler nye lokkepris-kontroller fremover.

Når boliger selges millioner av kroner over takst og prisantydning, finnes to hovedforklaringer på hva som har skjedd:

• Utsalgsprisen var riktig ut ifra rådende markedsforhold, men budgiverne gikk likevel «bananas».
  
• Budgiverne handlet normalt, men utsalgsprisen var satt altfor lav.

E24 er blant flere medier som den siste tiden skrevet om boliger solgt langt over takst.

Noen ganger med mange millioner.

Når boliger bevisst prises lavt for å «lokke» interessenter på visning, uten at selger egentlig er villig til å akseptere et bud til den satte prisen, kalles det «lokkeprising».

Det er forbudt.

4,25 mill. over takst

Eiendommen på bildet øverst i saken ligger på Kjelsås i Oslo. Den ble lagt ut for prisantydning 6.750.000 kroner, men ble solgt for 11 millioner – 4,25 millioner over takst.

Det er ikke dagligdags.

Derfor ble salget omtalt i store medier som Aftenposten, Dagens Næringsliv – og E24.

Men flere lesere reagerte på tallene bak det tilsynelatende elleville salget:

• Prisantydningen var satt til 6.750.000 kroner.

• Boligen var oppgitt med 191 kvadratmeter (primærrom).
  
• Dermed er boligen priset til 35.340 kroner per kvadratmeter.
• Imidlertid koster en gjennomsnittlig enebolig på Kjelsås nær 50.000 per kvadratmeter, altså vel 15.000 kroner mer per kvadratmeter enn prissettingen.

Linjen i grafen under viser utviklingen i gjennomsnittlig kvadratmeterpris for området, sammenlignet med hva boligen ble priset til per kvadratmeter (prikken under linjen til høyre):

Med andre ord: Det et stort sprik mellom hva eneboliger i området selges for, og hva akkurat denne boligen ble priset til.

Megleren: – Ikke lokkepris

Det er et sprik ansvarlig megler for salget, Thomas Olsen hos DNB, mener er helt naturlig.

– Utsalgsprisen er en god del under snittet for området?

– Det er riktig. Men da er det lagt til grunn at arealet i underetasjen ikke er godkjent, og at det kun er to godkjente soverom i boligen per i dag. I tillegg må det investeres opp mot to millioner kroner for å få boligen i moderne stand, sier Olsen til E24.

Han solgte boligen som et oppussingsobjekt med «moderniseringsbehov».

– I området har tilsvarende boliger gått for 6,8 millioner. Så denne responsen var ikke forventet.

Forbudet mot lokkeprising fremkommer av bransjenormen for boligsalg.

Den sier at prisantydning ikke skal settes lavere enn selger kan være villig til å akseptere. Den krever også at prisen ikke er lavere enn «meglers objektive vurdering» skulle tilsi.

– Dette er ingen lokkepris?

– Nei. Tilsvarende boliger i området har altså blitt solgt for 6,8 millioner, det samme som taksten og prisantydningen til denne. Men noen går veldig høyt i budrunder, og det er opp til interessentene selv å se potensialet, sier Olsen.

To mill. over takst

I attraktive Homansbyen på Oslos vestkant ligger en 81 kvadratmeter stor tomannsbolig i en ærverdig villa som nettopp ble solgt for 6.250.000 kroner.

Eiendomsmegler Isabel Limi ved DnB Eiendom beskriver boligen som et unikt drømmeobjekt overfor E24.

Likevel priset hun den til «bare» 4,3 millioner kroner, altså nær to millioner under salgspris.

Denne prisantydningen tilsvarer 53.000 kroner per kvadratmeter. Det er langt under snittet for samme boligtype i området, ifølge Finn-statistikk:

– Det trengs en del oppussing, men vi tenkte at noen ville forelske seg totalt i den, og det skjedde. Vi forventet ikke at den skulle selges til en så høy pris, sier Limi.

– Boligen ble priset langt lavere enn snittpris i området?

– Det finnes svært få boliger som dette i dette området, og det vil derfor ikke være et godt grunnlag for å beregne snittpris.

– Når du sitter på en slik unik bolig det ikke finnes andre av i området, tilsier ikke det sterk interesse og derfor høyere pris?

– Vi hadde en forventning om at det ville være interesse rundt boligen, men med tanke på at det er svært gamle bygningsdeler som krever mye oppussing med en gang, samt at det kan bli snakk om større rehabiliteringskostnader på sikt, mente både jeg og takstmann at det ikke ville være riktig å sette prisen høyere.

E24 har ikke fått tillatelse til å gjengi bilde fra boligannonsen.

Forbrukerombudet reagerer

– Disse salgene viser at megler bommet kraftig da prisantydning ble satt, sier fagdirektør i Forbrukerombudet, Tonje Skjelvostad, til E24.

Hun presiserer at eksemplene ikke nødvendigvis viser lokkeprising, ettersom det er uklart hvor salgsvillige selgerne var med den opprinnelige utsalgsprisen, og hva slags intensjoner megler hadde.

Skjelbostad synes likevel graden av feilprising er påfallende:

– Eiendomsmeglere har i dag lang utdannelse og tilgang til flere ulike statistikker og verktøy. De tar høy pris for å selge en bolig, nettopp fordi de skal være eksperter på prissetting av eiendom. Da er det ikke rom for denne type kraftige feilvurderinger, sier hun.

Frykter meglere underpriser bevisst

Selv om ett av objektene E24 omtaler er et oppussingsobjekt, påpeker Skjelbostad at disse har vist seg svært populære.

– I mange tilfeller blir det feil å trekke flere millioner for oppussingsobjekter, sier hun.

Skjelbostad mener meglerne alltid forsvarer feilprisingen ved å vise til et hett marked, men synes ikke forklaringen holder i lengden.

Hun tror det kan ligge andre intensjoner bak.

– Vi frykter at meglere underpriser boliger for å få fornøyde selgere. I dagens marked forventer selgere at objekter skal gå flere hundre tusen over takst. Denne forventninger er usunn, og i stor grad meglerskapt, sier hun.

– Vet at naboleiligheten gikk for mye mer

Fagdirektør for bolig Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet mener det er opplagt at det foregår lokkeprising i dagens boligmarked, uten at han da sikter til de konkrete objektene E24 omtaler i denne saken.

– Vi ser dessverre at eiendomsmeglerforetakene markedsfører boliger med lavere prisantydning enn salgsprisen for tilsvarende boliger i samme område. Men en megler vet selvsagt at identiske leiligheter i samme blokk nettopp er solgt for mye mer, sier Bartholdsen.

Han sier Forbrukerrådet også har oppdaget at meglere prissetter boliger opptil flere hundre tusen kroner under takstmannens vurdering.

– Det kan gi mening i noen markeder, men ikke i et stigende marked som Oslo. Om noe, så bør jo megleren heller regne med at prisene har gått opp siden takstmannen var innom og eventuelt prise leiligheten litt høyere enn takstmannen.

– Lov å spørre om underprising

Carl O. Geving er administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Han sier det er utfordrende for meglere å prise objekter riktig, og da særlig i Oslo.

– Meglerne er jo pålagt å sette den prisen de tror boligen kan gå for, men dette er jo basert på skjønn, noe som er en utfordring i sterkt voksende markeder. Spesielt vanskelig er det i pressområdene, hvor det er altfor få boliger i forhold til etterspørselen, sier meglertoppen til E24.

– Hvor lavt kan et objekt prises i forhold til snittprisene i samme område, for at varsellampene skal blinke hos dere?

– Megler og takstmann vurderer ofte objektet nokså likt, men det er lov å spørre seg om boliger blir underpriset når de går millioner over takst. Er boligen et standardobjekt det finnes mange av, og snittprisen er en god del høyere enn prisantydning, så må man spørre seg om det er riktig pris.

– Men man kan også se store avvik, for eksempel på grunn av boligens originalitet. Vårt klare inntrykk er at meglere flest bruker sin fag- og markedskunnskap godt og sørger for en ansvarlig prissetting, sier Geving.

– Mange boliger går over prisantydning i Oslo om dagen. Kan det tyde på at lokkeprising er på vei tilbake?

– Vi er veldig tydelige på at det ikke er lov å drive med bevisst lokkeprising, og vil ikke komme i fjorårets situasjon igjen hvor Forbrukerombudet påviste en uheldig praksis i deler av Oslo øst. Vi har tett kontakt med Forbrukerombudet, og har så langt ikke indikasjoner på at det begynner å bli et problem igjen, sier Geving.