Tror boliglånsforskriften videreføres:
– Opphever man den nå, er det grunn til å tro at det vil fyre opp prisene

Eiendomsbransjen vil videreføre boliglånsforskriften, men i en mykere form. Finans Norge advarer mot å stramme inn den såkalte fartsgrensen.

1. januar 2017, etter en periode med voldsom prisoppgang i boligmarkedet, ble dagens boliglånsforskrift innført.

Hovedformålet var å bremse gjeldsopptaket i norske husholdninger. Historisk lave renter og ellevill kjøpsfest ga også en solid oppgang i husholdningenes samlede gjeld.

Denne boliglånsforskriften utløper imidlertid i juni, og spørsmålet er nå om den vil bli videreført, og i så fall hvilke justeringer som vil bli gjort.

Finanstilsynet har foreslått at forskriften videreføres, men med både en oppmykning og en innstramming på samme tid. Forslaget har vært ute på høring, og høringsrunden ble avsluttet onsdag denne uken.

Nå er det opp til finansdepartementet hva som skjer videre. Samtidig stiger nå boligprisene i Norge igjen. Etter prisnedgangen i 2017 er boligprisene igjen på vei oppover, og aller mest i hovedstaden.

– Jeg tror nok mange har blitt overrasket over den sterke utviklingen vi har sett i Oslo så langt i 2018. Jeg vil tro det skaper hodebry for departementet som skal sitte å bestemme hvordan forskriften skal bli seende ut, sier Eiendom Norge-sjef Christian Dreyer.

Vil videreføre

Eiendom Norge, Huseiernes Landsforbund, Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Norges Bank og Norges Eiendomsmeglerforbund har alle kommet med sine uttalelser, og er, i likhet med Finanstilsynet, enige om at forskriften må videreføres.

Men der Finanstilsynet anbefaler at bankenes mulighet til å gjøre unntak fra øvrige lånekrav begrenses til 8 prosent av alle sakene, mener både Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) at dette er for strengt. I dagens forskrift er det kun Oslo som har en såkalt fartsgrense på 8 prosent, mens resten av landet har en regel på 10 prosent.

– Vi mener at bankenes fleksibilitet bør være på 10 prosent i hele landet, sier NEF-sjef Carl Geving.

– Vi foreslår samtidig at bankenes fleksibilitet på 10 prosent bør låses per fylke, slik at man ikke risikerer at fleksibiliteten brukes opp i pressområder som for eksempel Oslo, sier han.

Geving mener boligmarkedet ser mye mer balansert og sunt ut nå, sammenlignet med i 2016.

Men nettopp på grunn av de tidvis store svingningene i boligmarkedet, ønsker NEF å videreføre boliglånsforskriften i to nye år.

– Det er nødvendig for å dempe gjeldsveksten og det gir tid til å sikre forutsigbarhet og markedstilpasning. Forskriften er et godt og effektivt grep. Opphever man den nå, er det grunn til å tro at det vil fyre opp prisene, sier Geving.

– En kraftig inngripen

Hovedorganisasjonen for den norske finansnæringen, Finans Norge, går enda lenger i sitt høringssvar, og mener at en økning til 15 prosent vil styrke grunnlaget for et godt bankhåndverk. Organisasjonen er også opptatt av at forskriften bør ha en fastsatt utløpsdato.

– Boliglånsforskriften er en kraftig inngripen i bankenes oppdrag i samfunnet, og vi mener det er andre tiltak departementet kunne vurdert som ville hatt mindre uheldige konsekvenser og samtidig begrense gjeldsgraden, sier informasjonsdirektør Tom Staavi.

– Konsekvensene av at fartsgrensen strammes ytterligere inn vil bli at høyst kredittverdige kunder ikke vil få lån, og grunnene kan være mange. Bankene har behov for fleksibilitet, slik at de kan nyansere risikoen i hvert enkelt tilfelle, sier han.

– Lite sannsynlig at forskriften vil bli fjernet

Dagens forskrift har særskilte Oslo-krav, den nevnte 8-prosentregelen, men også et krav om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig. I resten av landet er egenkapital-kravet 15 prosent.

Finanstilsynet har anbefalt at Oslo-kravene skrotes. At vi nå ser et oppsving i boligprisene igjen, kan bli avgjørende for om nettopp det skjer eller ikke, tror analytiker Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets.

– Jo raskere Oslo-markedet fortsetter å bedre seg, jo mer øker sannsynligheten for at de Oslo-spesifikke kravene i forskriften vil bli beholdt, sier hun.

Strøm Fjære tror imidlertid ikke det vil ha særlig stor effekt på boligmarkedet om Oslo-kravene beholdes.

– Vi vet ikke akkurat hvor mye forskriften har virket inn på boligmarkedet, sier hun, og peker på at den prisnedgangen vi fikk i fjor, kom som en naturlig korreksjon etter en periode med svært høy prisvekst.

– Det er samtidig flere undersøkelser som peker mot at forskriften har gitt strammere utlånspraksis, og spesielt som følger av fem ganger inntekt-kravet, legger hun til.

– Skulle man fjerne forskriften helt, ville nok det bidra til mer prisvekst igjen. Men det er lite sannsynlig at den vil bli fjernet.

Finanstilsynets forslag om å senke fartsgrensen i hele landet vil kunne gi en effekt, tror Strøm Fjære – men først og fremst utenfor Oslo.

– Noen har argumentert for at bankene allerede praktiserer med en såkalt fartsgrense på 8 prosent, fordi de ønsker å ha en buffer. Skulle fartsgrensen senkes, vil de nok fortsatt ønske å ha en buffer, og dermed kanskje praktisere med unntak så lavt som i seks prosent av alle sakene, sier hun.

Hva skjer når rentene settes opp?

Under forrige rentemøte i mars sa sentralbanksjef Øystein Olsen at styringsrenten mest sannsynlig blir satt opp etter sommeren i år. Renteøkning kan bremse husholdningens konsum og virke inn på boligmarkedet, men Strøm Fjære tror det vil ta litt tid.

– Spørsmålet er når rentehevingene vil kunne slå ut, sier hun.

– Vi har hatt veldig lave renter lenge nå, og det er ikke sikkert alle har tilpasset seg det lave rentenivået fullt ut. Så en økning på 0,25 prosent trenger ikke ha stor effekt. Men når vi begynner å snakke 1 prosentpoeng, øker rentebelastningen ganske betydelig. Flere modeller viser at renten normalt har mye å si for utviklingen i boligmarkedet.

NEF-sjef Carl Geving frykter ikke en renteoppgang, så lenge den er gradvis.

– Vi tror at så lenge sentralbanksjefen ikke overrasker markedet og renteoppgangen kommer forsiktig, vil markedet tåle det, sier Geving, og er opptatt av å skille mellom renteheving og boliglånsforskriften.

– Noe av det viktigste boliglånsforskriften gjør er nettopp å begrense effekten av lave renter over lang tid, påpeker han.