Tre grunner til at boligprisene vil fortsette å falle i 2018

Selv i et 2018-scenario hvor boliglånsforskriften blir endret, tror Eiendom Norge at boligprisene vil fortsette å falle. 

Denne uken kommer fasiten for boligåret 2017. Fortegnet vil antagelig være negativt for desember, både på landsbasis og i landets største byer, og runde av et år med fall i prisene.

Og skal man tro prognosene til landets økonomer og eiendomsmeglere, vil Kari og Ola Normanns største investering fortsette å falle i verdi i 2018:

Meglerorganisasjonen Eiendom Norge tror boligprisene i år skal ned 1 prosent på landsbasis, 5 prosent i Bergen, 2 prosent i Trondheim og 3 prosent i Stavanger, mens prisene i Oslo vil bli uendret, dersom prognosen treffer.

Meglersjefer ser lysere på 2018

Privatmegler-direktør Grethe Meier tror prisene skal opp 1 prosent, og viser til at fallet i 2017 har gitt et prisnivå som ligger relativt lavt i forhold til nordmenns kjøpekraft.

– I løpet av året har utviklingen i norsk økonomi også gradvis blitt forbedret. Vi forventer også at dagens rentenivå vil vedvare også i 2018, sier hun til E24.

Krogsveen-direktør Leif Laugen tror på «myk landing» i 2018, med prisbunn i mars og april, og en prisvekst som for landet i helhet vil passere 2 prosent i løpet av 2018.

– Oslo og store deler av østlandsområdet vil være noe sterkere enn Vestlandet og nordover. De større byene på Vestlandet vil fortsatt være preget av de samme kreftene som har preget Oslo i år, nemlig mye nybygg og lav befolkningsvekst, sier han til E24.

Laugen tror boligprisene i Oslo skal opp 4 prosent neste år, 1 prosent opp i Trondheim, 1 prosent ned i Rogaland og 2 prosent ned i Bergen-regionen.

Det er i hovedsak tre årsaker til at meglerne spår negativ eller svak prisvekst neste år:

1. Nyboligboom vil gi flere bruktboliger til salgs

Skiftet i boligmarkedet har gått kraftig utover salget av nye boliger. November var den åttende måneden på rad at salget falt, ifølge statistikk fra Boligprodusentenes Forening, og lå da 36 prosent under nivået i november 2016.

Igangsettingen av boliger lå bare 1 prosent under fjoråret, hvilket tilsier at en fortsatt stor strøm av boliger skal ferdigstilles i 2018, 2019 og 2020. Det er ikke blitt bygget flere boliger i Norge siden 80-tallet.

Ettersom en stor andel av kjøperne av boligene som ferdigstilles i 2018 skal selge hjemmet sitt før innflytting, vil tilbudssiden bli høy og gi et nedadgående press på boligprisene.

Administrerende direktør Per Jæger i Boligprodusentenes Forening er klar på at byggetakten vil falle i 2018.

– Det kommer til å påvirke boligmarkedet at det vil bli bygget langt færre boliger. Vi kommer til å igangsette langt færre boliger i 2018, enn vi gjorde i 2017. Det er fordi vi har hatt åtte måneder med nedgang i salget, sier Jæger til E24.

Foreningen har ikke prognoser for boligbyggingen på landsbasis i 2018, men anslår at det vil bli ferdigstilt mellom 3.000 og 4.000 boliger i Oslo neste år.

2. Svak befolkningsvekst – 95 prosent færre fra EU

Arbeidsinnvandring fortsetter å falle med negativ innvandring av svensker, tyskere og islendinger, og langt svakere innvandring fra Polen, Litauen og Latvia enn tidligere, ifølge SSB.

Mens 10.803 EU-borgere innvandret til Norge i 2015, var det bare 587 innvandrere fra landene i 2016, ifølge SSB. Det utgjør en reduksjon på 95 prosent.

Asylinnvandringen har også falt markant siden immigrasjonsbølgen i 2015, og er på det laveste nivået siden begynnelsen av 90-tallet.

Lav befolkningsvekst betyr at behovet for boliger blir mindre, og i leiemarkedet ligger det nå rekordstore mengder tomme boliger tilgjengelig. Utviklingen i leiemarkedet reduserer incentivet til investorer for å kjøpe bolig for å leie ut.

Befolkningen i landet økte med 38.478 personer til 5,2 millioner i 2017. Innbyggertallet i Oslo økte med 6.078, 1.352 i Bergen, 2.864 i Trondheim, 281 i Stavanger og 2.318 i Kristiansand, ifølge SSB.

3. X-faktor – boliglånsforskriften

I verktøykassen til politikerne er virkemidlene for å redusere nordmenns stadig voksende gjeld av betydning for utviklingene i boligprisene i 2019.

Endringene i boliglånsforskriften (se faktaboks) fra 1. januar fikk «skylden» for å utløse boligprisfallet.

Meglere og banktopper har siden mast om at finansminister Siv Jensen må myke opp kravene som stilles til nordmenn for å ta opp boliggjeld, for å få fart i markedet igjen.

6. november fikk de kritiske røstene gehør da Jensen ba Finanstilsynet om å vurdere om forskriften skal avvikles etter planen 1. juli 2018, eller om den bør videreføres eller justeres.

I Eiendom Norges boligprognose for 2018 er det lagt til grunn at boliglånsforskriften endres 1. juli, og at særregelen om at sekundærboligkjøpere i Oslo må binde opp 40 prosent egenkapital for å få lån, avvikles.

Det forutsetter også Eie-sjef Hedda Ulvness, som tror boligprisene da vil stige 3 prosent på landsbasis i 2018.

– Får vi ikke en revisjon av forskriften, vil prisutvikling være negativ. Skal vi få et velfungerende marked igjen trenger vi et signal om revisjon av særreglene for Oslo, sier Ulvness til E24.

Renteøkning kan gi 2019-effekt

Det norske boligmarkedet er i en nedgangsperiode tross gode kår i norsk økonomi. Arbeidsledigheten er lav, kjøpekraften er god og rentenivået er rekordlavt.

Bedre tilstand i norsk økonomi kan være dårlig nytt for prisveksten i boligmarkedet- Norges Bank har nemlig fremskyndet planene for neste renteheving til slutten av 2018.

Ved neste renteheving vil styringsrenten gå fra 0,5 prosent til 0,75 prosent.

En renteheving gir to effekter på tilbudssiden.

For det første innebærer økt rentenivå at nordmenn får innvilget lavere lånebeløp, fordi bankene må ta høyde for at lånekunden kan betjene et lån med fem prosentpoeng høyere rentenivå enn dagens rentenivå.

For det andre vil rentekostnadene av å eie bolig blir høyere, noe som minsker kjøpe- og investeringslysten.

– Lavere arbeidsledighet og sterkere lønnsvekst er makrodrivere som tilsier en positiv utvikling i boligmarkedet. Men disse faktorene vil også legge grunnlaget for høyere renter. Med det gjeldsnivået norske husholdninger nå har opparbeidet seg, innebærer det at renteøkninger trolig vil få stor effekt på husholdningenes økonomi og dermed deres kjøpekraft i boligmarkedet. Dette vil likevel ikke ha særlig innvirkning i boligmarkedet før i 2019, sier Eiendom Norge-direktør Christian Dreyer.