Boliglånsrentene stiger: Bør du binde renten nå?

Det kan virke fristende å binde renten på boliglånet når rentenivået er på vei opp. Men det vil neppe lønne seg nå. Fastrentene har steget såpass mye at du heller bør velge flytende rente - selv om rentenivået er på vei opp.

ØKER: Fastrentene i bankene har økt kraftig siden bunnen i fjor. Særlig ti års rentebinding har blitt vesentlig dyrere.

Kilde: Finansportalen og Dine Penger
Publisert:,

Dyrere. Siden bunnen mot slutten av fjoråret, har fastrentene på boliglån økt betydelig. Rentenivået har økt med over 0,5 prosentpoeng i gjennomsnitt. Årsaken er at rentemarkedet forventer stadig høyere rente fremover, dermed har det blitt dyrere for bankene å finansiere fastrentelån.

Se oversikt over bankenes fastrentetilbud nederst i saken.

Grafen under viser rentenivået i Dine Pengers faste utvalg av banker, som dekker det aller meste av lånemarkedet i Norge.

Det er lett å se at bunnen ble nådd i løpet av høsten/vinteren i fjor, og at fastrentene har økt betydelig det siste halve året.

Hovedårsaken er at det profesjonelle rentemarkedet nå forventer høyere rente i fremtiden, enn de gjorde i fjor.

Slik har fastrentene utviklet seg siden 2011:


Økte marginer. Samtidig har bankene selv økt sine marginer – både på fastrentelån og lån med flytende rente. Men fastrentene har økt mer enn flytende renter og mer enn økningen i markedsrentene skulle tilsi. For selv om markedsrentene har økt de siste månedene, er de ikke høyere enn for et år siden, da fastrentene i bankene altså var rekordlave.

Grafen nedenfor viser utviklingen i swaprentene de siste fem årene. Swaprenter er forenklet sagt en fastrente bankene betaler i markedet for å låne penger. I tillegg kommer bankens marginer ut til kundene, som kan variere fra bank til bank.

Kilde: Kommunalbanken

Som grafen viser, er markedsrentene nå tilbake på nivået for tolv måneder siden. I samme periode har bankenes fastrenter ut til kundene økt med mer enn 0,5 prosentpoeng. Det er et argument mot å binde renten.

Les mer:Bankene tjener stadig mer på boliglån

Færre binder. Lånekundene har også oppdaget at fastrentene har økt. Ferske tall fra Statistisk sentralbyrå viser at andelen av lønnstakere som velger fastrentelån har falt fra 10,1 til 9,8 prosent fra første til andre kvartal i år. Fortsatt ligger andelen skyhøyt over nivået fra før finanskrisen, da bare 3-4 prosent valgte fastrente.

Også i landets største banker merker man at etterspørselen etter fastrente har gått ned:

– Andelen som velger fastrente varierer fra periode til periode, men har vært litt lavere den siste tiden, bekrefter informasjonsdirektør Even Westerveld i DNB.

Det samme bildet tegner seg i Nordea:

– Forventet renteøkning fra Norges Bank blir stadig skjøvet ut i tid, og da er det naturlig at etterspørselen etter rentebinding er lav, sier assisterende informasjonssjef Johannes Stenwig i Nordea.

– Samtidig gir det å binde hele eller deler av lånet en forutsigbarhet som vi ser at mange ønsker seg.

Skal du binde renten nå?

Svaret på det spørsmålet heller i retning av nei. Fastrentene har økt for mye til at du kan regne med å tjene på det.

Forskjellen mellom beste fem års rentebinding og beste flytende rente, er nå 0,74 prosentpoeng. Beste bank akkurat nå er Nordea, som har en effektiv fastrente på 4,24 prosent for et lån på 2 millioner kroner innenfor 75 prosent sikkerhet. Best rente for et tilsvarende lån med flytende rente, får du i Skandiabanken med 3,50 prosent effektiv rente.

Ser vi fem å frem i tid, må altså den flytende renten i gjennomsnitt blir 0,75 prosentpoeng høyere enn i dag – i hele femårs-perioden, for at fastrente skal lønne seg. Det vil bare skje om renten om et år eller to plutselig begynner å stige kraftig, og foreløpig tror ikke markedet særlig på det.

Dersom renten i Skandiabanken holder seg uendret i to år, må den deretter øke til 4,75 i de resterende tre årene for at fastrenten skal lønne seg. Det er langt fra umulig, men det er minst like sannsynlig at det ikke skjer.

Kalkulator:Finn billigste boliglån

Dermed ser det nå ut til at prisen for å binde renten er blitt for høy. Situasjonen er dermed snudd på hodet i forhold til Dine Pengers anbefalinger i fjor høst. Da skrev vi at det var en historisk mulighet for rentebinding, i og med at rentene var rekordlave.

Må binde? Hovedrådet til Dine Penger består: Over tid har det vist seg billigst å ha flytende rente på lånet. Men det er et viktig unntak: Tåler du ikke at boliglånsrenten din blir høyere enn det du kan binde rente på i dag, må du binde. Du har ikke noe valg.

Argumenter FOR rentebinding:

  • Du sikrer deg en relativ lav rente i mange år.
  • Du får forutsigbare renteutgifter.
  • Du kan låne mer. Bankene trenger ikke legge inn kraftig renteøkning i ditt budsjett.
  • Dersom gjeldskrisen i Europa svekkes eller løses, kan rentene i Norge stige raskt og mye.

Argumenter MOT rentebinding:

  • Historisk har flytende rente vist seg å være billigst.
  • Dersom gjeldskrisen i Europa fortsetter og/eller forsterkes, kan den flytende renten bli lav i lang tid
  • Norges Bank må av hensyn til kronekursen og konkurranseutsatt industri, holde renten på et lavt nivå, nært rentenivået i resten av Europa.
  • Flytende rente er en effektiv forsikring mot dårlige tider. Renten vil være lav hvis den økonomiske veksten er lav.

Fem år best? Har du første bestemt deg for å binde renten, mener Dine Penger at fem års rentebinding fremstår som mest attraktivt. Tre år er for kort tid til å få forutsigbarhet, og ti år er for lang tid – mye kan skje i din privatøkonomi i løpet av ti år.

Forskjellen mellom tre og fem års binding er også relativt liten, bare 0,26 prosentpoeng. Når forskjellen er liten skal du velge lengst bindingstid. Forskjellen mellom fem og ti års binding er derimot nesten 0,8 prosentpoeng. Det er for mye.

Dette er bankenes tilbud på fastrente nå:

I vår fastrenteoversikt finner du tilbudene fra de største bankene i Norge, sortert etter effektiv rente, lån 2 million, 12 terminer, 20 års løpetid innenfor 75 prosent sikkerhet. Vær oppmerksom på at tilbudene endres ofte.

Kalkulator:Finn beste fastrentelån

Obs! Hvor omfattende produktpakkene til bankene er varierer. Dine Penger har ikke gjort noen egen vurdering av dette.

Kilde: Finansportalen og Dine Penger

Om tabellen: Rentetallene er hentet fra Finansportalen 6. september 2013. Vi har beregnet effektiv rente for lån på henholdsvis 1 og 2 millioner kroner inkludert ev. etablerings- og termingebyrer med en løpetid på 20 år.

Følg Dine Penger på Facebook!

Her kan du lese mer om