Boligmarkedet kjølner: Ekspertenes råd til boligkjøpere

Noen spår boligprisfall på 20 prosent og andre gjør seg klar til å selge leiligheten i en fei. Her er det du bør vite som boligkjøper i oslomarkedet nå. 

Det er lett å bli forvirret av alskens nyheter, statistikker og spådommer om boligmarkedet i Oslo for tiden.

I fjor kokte kokte det i hovedstaden, og på nyåret kunne prisstatistikken registrere over tjue prosent prisvekst på ett år.

I mai måned i år, derimot, var prisnedgang et faktum. Boligprisene sank 1,4 prosent i hovedstaden, og 1,1 prosent på landsbasis.

Nå er det rift blant økonomene om hva som blir det neste. Sjeføkonom i Swedbank, Øystein Børsum, har spådd 20 prosent prisnedgang i Oslo i løpet av året.

– Det er jeg helt uenig i. Jeg har ingen tro på et så pessimistisk scenario, i hvert fall ikke nå som norsk økonomi endelig er på vei inn i en konkjunkturoppgang, sier samfunnsøkonom Nejra Macic i Prognosesenteret til E24.

Hun mener det ikke er noen grunn til bekymring for verken førstegangskjøpere eller de som skal selge og kjøpe nytt nå.

– Vi kommer trolig til å få et par måneder utover året med liten prisnedgang. Men det blir ikke dramatisk, sier Macic.

– Jeg tror ikke det spiller så stor rolle om man kjøper nå eller venter noen måneder. Svingningene vil jevne seg ut, sier samfunnsøkonom Mari O. Mamre i NyAnalyse.

Fremtiden er forventingsstyrt

Ved årsskiftet tredte nye boliglåndsforskrifter i kraft i Oslo, som gjorde det vanskeligere å få store lån i hovedstaden.

Ved å få utstedt finansieringsbevis før nyttår hadde man tre måneder på seg til å kjøpe bolig og få innvilget lån på de gamle reglene. Dermed tok det litt tid før man så effektene av det.

– Med innstrammingene kom betydelig økt usikkerhet. Spesielt fra mars så vi at beholdningen av boliger begynte å øke. Men det er viktig å huske på at vi har hatt en lang periode med høyere boliginvesteringer og boligbygging, og at disse kommer ut i markedet nå, sier Mamre til E24.

I juni økte antall boliger til salgs i Oslo til 4.000, opp fra rundt 1.000 siden nyttår. Det handler også om folks forventinger, forteller Macic.

– I mars 2016 hoppet husholdningenes forventinger til fremtidige boligpriser sterkt opp, og like etter gjorde boligprisene det samme. Det blir et selvoppfyllende profeti - hvis du tror at prisene skal stige vil du komme deg inn på markedet fortest mulig, og etterspørsel blir høy mens tilbudet er gitt på kort sikt. Nå har prisforventingene falt dramatisk, og da sitter mange på gjerdet og venter, sier Macic.

Dermed får vi en motsatt situasjon enn vi så i fjor: mange flere bruktboliger på markedet, og færre som har hastverk med å kjøpe.

– Konsekvensen er lavere boligprisvekst, og det er en naturlig effekt.

Og med fjorårets sterke prisvekst mener økonomene at utflatingen nå bare er et sunnhetstegn. Mamre påpeker at boligprisene har økt mer enn den øvrige veksten i økonomien generelt, og at en periode med lav eller fallende prisvekst antakelig er nødvendig.

– Så er spørsmålet om pessimismen vil vinne og vi snakker om et større prisfall. Men det er så lite som tilsier at ting skal gå dårlig. Det er kun forventninger som kan snu dette nå, sier Mamre.

Dette bør du gjøre

Økonomene er samstemte i at førstegangskjøpere står i en god posisjon i dagens marked.

– Førstegangskjøpere har et mye sunnere marked å forholde seg til nå enn i fjor. Hvis du har planer om å bo lenge er det ingen problemer med å gå inn i markedet, og spesielt ikke nå som det er muligheter til å gjøre gode kjøp, sier Mamre.

– Det er all grunn til å tro at den store økningen på tilbudssiden er midlertidig. Mange drivere tilsier at det kommer til å være god vekst over tid.

Det er heller ingen grunn til å sitte på gjerdet til utover høsten, mener Macic.

– Det er ikke nødvendig å sitte og vente til prisene har falt litt til. Har man et langt tidsperspektiv på kjøpet, vil prisnedgangen fremover være småtteri i det lange løp.

Hvis du derimot har planer om å kjøpe nå og selge igjen innen et år eller to, er rådene noe vagere.

– Da ville jeg nok ventet litt, ettersom vi antakelig får noen måneder til med prisnedgang, sier Macic.

– Det er vanskelig å råde noen til å stå utenfor markedet på kort sikt. Det dyreste er å stå utenfor og leie. Men jo kortere sikt, jo mer tålmodig ville jeg vært i budrunder og sørget for at jeg fikk gjort et godt kjøp, sier Mamre.

Hun råder også boligkjøpere til å følge med på nye utbyggerprosjekter i byen. Da kan man få med seg god vekst i fremtiden.

– For eksempel Hovinbyen er interessant. Følg med på kommuneplanene - der står det hvilke områder Oslo skal satse på. Det er ingen tvil om at et så stort områdesatsning er veldig positivt, og kan løftes prismessig over tid, råder Mamre.

– Å si at man kan gjøre kupp er å ta i

Selv om tallene viste nedgang i mai, er prisveksten på årsbasis fremdeles sterk. Sammenliknet med mai i fjor er prisene i Oslo 16,5 prosent høyere nå, og 8,3 prosent høyere nasjonalt.

– Noen eksperter sier at kjøpere kan gjøre kupp på boligmarkedet nå. Det blir å ta i. Vi har bare hatt én måned med litt nedgang, og det er fortsatt relativt dyrt historisk sett, sier Macic.

Hun påpeker imidlertid at Oslo ikke har spesielt høy kvadratmeterpris dersom man sammenlikner med andre storbyer i Europa.

– Prisene i Oslo er dermed ikke ekstremt høye. Og nå vil de sannsynligvis fortsette å falle i et rolig tempo utover året, sier Macic. Hun spår at vi vil være tilbake på normal prisvekst i begynnelse av 2018.

Hun mener likevel at det kan være litt penger å spare på å vente noen måneder med å kjøpe.

– Det handler om hvor stort eller lite folk tror at tilbudet kommer til å være, og hvordan kjøpere reagerer på det. Hvis alle tror at det faller og sitter på gjerdet til november, kommer vi til å få sterkere prisnedgang. Det kommer an på hvor stor saueflokk vi er.