Her har boligprisene steget mest de siste ti årene: – Man vil snu seg tilbake og si «2013-2014 – those were the days»

Bare én norsk by klarer seg nesten like godt som Oslo.

STERK PRISVEKST: Blant landets største byer kan Stavanger skilte med sterk prisvekst, til tross for oljeprisnedturen.

Foto: Trond Sørås VG
Publisert:,

Landets høyeste lønninger, laveste arbeidsledighet, sterkeste boligprisvekst. Alt var «løye» i Stavanger før oljenedturen slo pusten ut av boligmarkedet.

Det siste året har boligprisene i byen vært landets svakeste med en nedgang på 6,7 prosent, og det ligger for øyeblikket to og halv ganger så mange boliger ute til salgs i oljebyen enn i hovedstaden.

Denne uken fyller E24 ti år. I en artikkelserie ser vi på hvordan Norge og verden har endret seg og oss fra 2006 til i dag. Se også vår spesial her!

– Fullstendig oljeavhengig

E24 gått boligprisveksten i landets seks største byer nærmere etter i sømmene, og det er fortsatt noe å feire for rogalendingene:

Har man eid bolig i Stavanger de siste ti årene, har man fått omtrent like fet avkastning av boligprisoppgangen, som eierne i hovedstaden, ifølge boligprisstatistikken til Eiendom Norge:

** Landets sterkeste tiårsvekst i mars har boligmarkedet i Oslo med 85,7 prosent, mens kvadratmeterprisene i Stavanger har steget 82,8 prosent på tiårsbasis.

** Ifølge prisstatistikken fra februar 2016 kommer Stavanger bedre ut enn Oslo. Kvadratmeterprisen har i snitt steget 85,6 prosent i Stavanger i løpet av perioden, ifølge Eiendom Norge. Det er 0,6 prosentpoeng sterkere enn Oslo.

– Stavanger er en by som de siste tiårene er blitt fullstendig oljeavhengig. Boligprisene henger i stor grad sammen med prisen på nordsjøolje og aktiviteten oljebransjen skaper. Det siste tiåret før ting snudde, var det en enorm stigning i oljeprisen, aktiviteten og lønningene i oljebransjen, og boligprisene har fulgt tett etter, sier eiendomsmegler Kurt Frafjord i Krogsveen Stavanger.

Les også

Her kan det ta flere måneder å få solgt boligen sin

Administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)

Foto:

Jevn prisvekst i Oslo

Administrerende direktør Carl Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) peker på oljeindustriens utvikling som den enkeltfaktor som er nærmest knyttet til boligmarkedet i Stavanger.

– Oslo har hatt en vedvarende sterk vekst gjennom 10 år, og Oslo topper statistikken med 85,7 prosent. Det henger sammen med høy befolkningsvekst, høy etterspørsel og moderat til lavt tilbud, sier han om de regionale forskjellene.

I Tromsø er prisveksten på tiårsbasis 67,2 prosent. Den er svakest den første femårsperioden fra 2006, mens boligprisveksten er 48,6 prosent de siste fem årene.

– Det henger sammen med ustabilt boligmarked med konkurs i borettslag den første perioden, før sterk tilflytting og for svak byggetakt førte til en kraftig prisvekst, sier Geving.

Prisveksten i Kristiansand de første fem årene av det siste tiåret var blant landets sterkeste, men de siste fem årene har oppgangen «bare» vært på 6,6 prosent. På tiårsbasis er prisveksten 62,6 prosent.

– Det var lav tilbudsside de første årene, deretter har omfattende boligbygging gjort at tilbudssiden har balansert etterspørselssiden bedre, sier Geving.

KJØLIGERE MARKED: Sterk boligbygging i Kristiansand har stagget den kraftige boligprisveksten i sørlandsbyen. NB: Illustrasjonsbilde.

Foto: Petter Emil Wikøren VG

Kurt Frafjord, eiendomsmegler og leder i Krogsveen.

Foto: Krogsveen

– Risikoen for tap ikke veldig stor

De siste fem årene har boligprisveksten i Stavanger vært på knappe 6,3 prosent, hvor de siste to årene etter oljeprisfallet fra og med 2014, har gitt negativ prisvekst.

– Heldigvis har ikke boligprisene opplevd noe krakk på lik linje som med oljeprisen. Det viser at Stavanger-markedet er et sterkt marked, sier Frafjord.

– Konklusjonen så langt er vel egentlig at boligprisene har holdt seg oppsiktsvekkende bra i regionen sett opp mot oljeprisen og den potensielle nedturrisikoen som var. Lavt rentenivå og forståelsesfulle banker er nok hovedgrunnen til at ting egentlig ikke er så ille.

Den sterke tiårsveksten gjør at selgere med kortsiktig eierskap i boligmarkedet i Stavanger som går med tap.

– Slik er det i alle markeder. Man må være langsiktig når man investerer. Hvis man er langsiktig, er ikke risikoen for tap veldig stor. Hvis du ser vekk fra investorer, som har gått inn i markedet på kortsiktig oppgang, er de aller fleste boligeiere av natur langsiktige. De skal jo bo der, sier eiendomsmegler i Espen Eide AS, Espen Eide, til E24.

Les også

Megler om Oslo-markedet: – Ikke sikkert at vårslippet kommer i år

– Dette blir den store X-faktoren

Ifølge Frafjord, er bankene i ferd med å stramme noe mer til på sin kredittgivning i Stavanger-området. Han mener bankenes atferd i en periode med svakere konjunkturer og fare for prisnedgang er bidragsyteren som kan skape størst negative effekter i boligmarkedet.

– Jeg tror nok aldri vi kommer til å oppleve samme bonanzatilstander i regionen som vi hadde frem til 2013 og 2014. På kort sikt tror jeg bankene er den store «x-faktoren» og sitter med nøkkelen til hvordan boligmarkedet klarer seg, spesielt gjennom kommende høst, sier han.

– Det er vel få som tror at oljeprisen skal opp mot gamle rekorder med det første. Man vil nok derfor både innen oljenæringen og regionens boligmarked om 10 år snu seg tilbake og si: 2013–2014 – «those were the days». Alternativet er at Stavanger finner andre næringer å utvikle seg på, sier Frafjord.

På landsbasis peker NEF-direktør Geving på folks kjøpekraft, høy ledighet og sviktende ledighet som X-faktoren i markedet.

– Her ser vi allerede effekter i oljeeksponerte markeder, mens østlandsområdet foreløpig ikke er preget av det, sier han.

– Med stor usikkerhet i økonomien og høy gjeldsbelastning i husholdningene, er det en også risiko for at vi på et tidspunkt får et tilbakeslag i boligmarkedet hvor prisnivået korrigeres ned til en ny normal. Dette har vi for så vidt sett i Stavanger hvor omsetningsvolumet har falt mye, selv om prisfallet har vært ganske kontrollert, sier Geving.

Tror på positiv tiårsvekst

Geving tror imidlertid at selv om det norske boligmarkedet skulle gjennomgå en større korreksjon i boligpriser, vil den være midlertidig og over 10 år vil man etter alle normale parametere se positiv utvikling.

– Boligen er nordmenns kjæreste eiendel, derfor vil den relative betalingsviljen være stor så lenge eiendommen ligger hvor folk vil bo.

Les også

Hva er det vi ikke har forstått ennå?

Les også

– Brennmerket meg og mange andre for resten av livet