Kommentar: Boligforsyningen som aldri forsvant

Det har nærmest blitt en vedtatt sannhet at utbudet av bruktboliger i Oslo nådde historisk lave nivåer i 2016. Men er det riktig?

Angivelig fordi «ingen» ville selge til alle de som ville kjøpe. Prisene skulle jo bare oppover, så hvorfor ikke holde igjen eget boligsalg så lenge som mulig? Men stemmer påstanden om et historisk lavt utbud i 2016? Nei. I hvert fall ikke i den forstand at den månedlige (brukt) boligforsyningen stoppet opp. For tallene viser at forsyningen var helt på linje med foregående år. De samme tallene viser også at forsyningen ikke har økt hittil i år.

Gjentatte ganger har vi sett referanser til en anstrengt tilbudsside i bruktboligmarkedet. Gjerne med henvisning til statistikk fra Eiendom Norge og Eiendomsverdi, som nettopp har vist at boliger tilgjengelig for salg hadde falt ned til historisk lave nivåer. Riktig ille må det ha vært i juni, hvor det visstnok ikke var flere enn 731 boliger til salgs i hele Oslo. Stopp en halv, her er det opplagt noe som skurrer. Dette fordi det samme kildematerialet viser at det i fjor ble solgt langt flere boliger enn hva som var tilgjengelig for salg i det samme markedet.

Mer presist viser tallene for bruktboligmarkedet at det i fjor ble gjennomført totalt 18 611 transaksjoner i Oslo. Dette mens antall boliger tilgjengelig for salg summerte seg til 11 709 boliger (se første figur). Tallene er hentet fra samme kilde, noe som må bety at det ble solgt omtrent 60 prosent flere boliger enn hva som var tilgjengelig for salg i den samme perioden? Det er én åpenbar forklaring på dette avviket, og det er at tallserien som viser boliger tilgjengelig for salg kun er et øyeblikksbilde. Det er ikke summen av hva som faktisk er tilført markedet for salg i løpet av en måned.

(saken fortsetter under grafen)

Det som skjedde i fjor var at Oslo-markedet til enhver tid ble forsynt med nye bruktboliger for salg, som så ble revet vekk. Noen vil sikkert forsøke å snu på det, og si at liggetiden gikk ned fordi det totalt sett var så lite å få tak i. Men dette går ikke opp. Hadde det totalt sett ikke vært noe å få tak i, ville transaksjonsvolumet ha kollapset. Noe det ikke gjorde. Det er liggetiden som er den sentrale variabelen, som igjen er en refleksjon av etterspørselsutviklingen.

Tenk på det på denne måten: Se først for deg at markedet hver dag forsynes med én ny bruktbolig for salg. Hvis ingen vil kjøpe vil liggetiden etter hvert bli uendelig lang, og til slutt vil du på Finn.no se at hele boligbeholdningen er ute for salg (gitt at annonsene aldri trekkes tilbake). Tenk så på alternativet, nemlig at boligene rives vekk i det øyeblikk de legges ut. Da vil liggetiden falle mot null. Men fremdeles forsynes markedet med én ny bolig hver dag.

(saken fortsetter under grafen)

I det første eksempelet kan det se ut som om tilbudssiden har blitt uendelig stor. I det andre tilfellet kan det se ut som om tilbudssiden har kollapset. Men i begge tilfeller har boligforsyningen vært den samme – nemlig, én ny bolig hver dag. Så det som egentlig har skjedd er at i det første tilfellet har etterspørselen kollapset, mens den i det andre tilfellet har eksplodert. Ikke ulikt hva som skjedde i Oslo i fjor, med andre ord.

Vi i Handelsbanken er neppe de eneste som har kritisert påstanden om kollaps i boligforsyningen. Og påstanden er lett å sjekke ut. For fra nyåret av har Eiendom Norge og Eiendomsverdi begynt å publisere en ny og mer informativ statistikk, nemlig en tallserie som viser hvor mye som faktisk har vært lagt ut for salg i løpet av måneden. Og denne viser langt fra noen kollaps i boligforsyningen i Oslo i fjor. Dette er ujusterte tall, som dermed inneholder et naturlig sesongmønster.

Men dette kan enkelt korrigeres, nemlig ved hjelp av den samme statistiske teknikken som benyttes ved beregningen av den sesongjusterte boligprisindeksen. Og de sesongjusterte tallene viser ingen spesiell retning i perioden etter finanskrisen (figur 2). Den månedlige boligforsyningen har altså vist seg rimelig konstant over tid. Etter finanskrisen har det blitt lagt ut om lag 1500–1700 boliger for salg i Oslo i løpet av en måned, noe som da summerer seg til pluss minus 20 000 boliger i løpet av et år. 2016 var intet unntak.

(saken fortsetter under grafen)

Da kan vi oppsummere med at boliger tilgjengelig for salg bare har gitt oss et øyeblikksbilde, ingen full telling av det månedlige forsynte volumet på tilbudssiden i bruktboligmarkedet. «Øyeblikksbildene,» som kan sammenlignes med å ta et tilfeldig skjermbilde av boligannonsene på Finn.no, vil være en funksjon av etterspørselen. Dette ser vi ved å ta differansen mellom antall boliger lagt ut for salg og antall solgte i den samme måneden, og deretter legge til antall usolgte boliger i forrige periode. Som dere ser av figur (3), gir dette så å si den samme tallserien som boliger tilgjengelig for salg. Men bak dette har altså den månedlige forsyningen av boliger til salgs vært rimelig konstant.

Det er da etterspørselen – reflektert ved liggetiden, som har variert (figur 4). Dermed har boligprisene gått både opp og ned de siste årene. Vi skal ikke lenger tilbake enn til høsten 2013 før vi finner fall i boligprisene i Oslo. Mens det i fjor eksploderte. Men det var aldri en prisoppgang drevet av nød og desperasjon, i betydningen av at tilbudssiden hadde kollapset fordi «ingen» ville selge.

(saken fortsetter under grafen)

Dette fører meg til det siste poenget. Nemlig at det ikke er noen grunn til å tro at det nå har hopet seg opp en tilbudsside som bare venter på å slippe løs sammen med vårflommen. Det kan selvfølgelig være at Oslo-folket plutselig bestemmer seg for å selge unna boligene sine denne våren, i et heftigere tempo enn hva vi har sett før. Men vi kan ikke regne oss frem til en slik konklusjon basert på de tallene som er tilgjengelig. Så langt har vi heller ikke sett noen økning i den månedlige forsyningen av boliger i Oslo. Hittil i år er det lagt ut om lag 6800 boliger for salg. I tilsvarende periode i fjor (januar-april) ble det lagt ut 6900 boliger. Som sagt, det er ganske stabilt.

Mitt utgangspunkt er da det samme som før, nemlig at den viktigste driveren for prisutviklingen gjennom 2017 vil være den samme som i 2016: etterspørselen, altså betalingsviljen- og evnen/muligheten til den siste kjøperen. Og det er nå tegn til at etterspørselen i Oslo demper seg. Skulle dette fortsette, vil vi se mer av at boliger som ble lagt ut i forrige måned enda ikke er solgt. Øyeblikksbildene av boliger tilgjengelig for salg vil da vise et stadig større volum – faktisk ser vi allerede nå klare tendenser til en slik utvikling. Men den månedlige tilførselen kan gjerne fortsette å være den samme som i fjor. Og året før det. Og året før det igjen.