Tror boligprisene kan falle 10 prosent:
– Det er sannsynlig med en korreksjon i boligmarkedet

Danske Bank mener at risikoen i boligmarkedet har økt.

OPPGANG: Danske Bank tror at boligprisene vil stige med fem prosent i 2015 sammenlignet med 2014. Gitt den sterke utviklingen så langt i år tror imidlertid banken at mye av årets oppgang er tatt ut.

Audun Braastad
  • Jostein Nissen-Meyer
Publisert:

Sjeføkonom i Danske Bank, Frank Jullum, tror det er sannsynlig at vi i løpet av de neste årene vil få en priskorreksjon i boligmarkedet, som det siste året har vært meget hett – spesielt i Oslo.

– Jeg mener det er mer enn 50 prosent sannsynlig at vi får en priskorreksjon i løpet av de neste tre årene. Om boligprisene stiger mer enn lønnsveksten over tid, så må det før eller siden korrigere, sier Jullum til E24.

Ordet korreksjon er jo et noe omtrentlig begrep, men med det mener Jullum en prisnedgang på rundt ti prosent fra toppen.

Les også

Ingen ville gi prisantydning for Oslo-leiligheten til Marit (40): – Veldig overrasket

Tror ikke på krakk

Men at det skal utvikle seg til noe man kan kalle et krakk, har ikke sjeføkonomen noen tro på.

– Sannsynligheten for et alvorlig boligkrakk, et kraftig prisfall av en slik grad at det drar med seg resten av økonomien, tror vi det er liten sannsynlighet for.

For at det skal kunne skje er man avhengige av at flere uheldig forhold skal slå til. Jullum mener at boligprisene i så fall må stige enda mer og fallhøyde øke, samtidig som at renten stiger, og/eller at norsk økonomi står foran et mye større sjokk enn det vi nå har sett gjennom den såkalte oljebremsen.

– Da må vi ha et mye større fall i oljeaktiviteten, og at det vi har sett til nå bare fortsetter med uforminsket styrke og skaper ringvirkninger i økonomien og forårsaker en betydelig høyere arbeidsledighet.

Les også

Dette betyr regjeringens nye lånekrav for deg

Vant med lave renter

Nordmenn har nå begynt å vende seg til ekstremt lave renter, og det vil også trolig ha en god stund til fremover.

Det kan være vanskelig å se for seg en renteøkning i dagens klima. Men på noe sikt ventes det renteoppgang i andre økonomier rundt oss, USA vil trolig heve styringsrenten i år, og for Europa sin del kan en tilbakegang til et mer normalt rentivnivå kanskje starte i 2017.

Det kan i sin tur føre til renteoppgang i Norge. Om rentene utenfor Norge øker vil den norske kronen holde seg svak, eller svekke seg videre, og den importerte inflasjonen vil øke og man kan bli nødt til å sette opp renten som et svar på økt inflasjon.

– Det ville vært meget interessant å se om Norges Bank ville satte opp renten parallelt med at boligprisene falt, noe som er helt symmetrisk med hva de har gjort nå – bare med motsatt fortegn, sier Jullum.

Det spørs om de ville vært tøffe nok til å gjøre det, det tviler jeg på.

Selv om Jullum ikke tror på noe krakk, mener han at det er grunn til bekymring over at gjeldsveksten gjør at andelen som vil få trøbbel med en renteoppgang på et par-tre prosentpoeng er økende.

Les også

– Varsellampene blinker for boligmarkedet

- SANNSYNLIG MED KORREKSJON: Sjeføkonom i Danske Bank, Frank Jullum.

Jostein Nissen-Meyer

– Strikken er strukket langt

Med en styringsrenten på 1,00 prosent i Norge, og nær null i eurosonen og USA, begynner også verktøykassen å bli slunken i møte med negative overraskelser

– Nå har man strukket strikken langt. Hver gang det har dukket opp problemer har man svart med å kutte renten, det er ikke så mye verktøy igjen å bruke.

I boligmarkedet i Norge tror også Jullum at «pappaeffekten» kan begynne å bli brukt opp, altså foreldre som i stor grad finansierer sine barns inntreden i boligmarkedet. I et krisescenario kan det bli ubehagelig.

– Så sitter plutselig 60-åringene der med tre leiligheter, en egen og to for barna.

Jullum viser også til at det er en betydelig mengde boliger i leiemarkedet.

– Her har prisene den siste tiden stått stille eller faktisk falt noe. Det tyder på at det ikke er noen boligmangel, men at vi har sett et skifte fra leie til å eie i takt med at lånekostnadene har blitt så lave.

Om en av faktorene som ligger bak kjøpsmotivasjonen er forventningen om videre prisvekst, så er det et faretegn.

– Kjøper man fordi at du, mor og far tror det er lurt å eie fordi man må få med seg prisstigningen – kjøper man på den forventningen kan problemene begynne. Det er definisjonen på en boble.

Les også

Slik vil Sanner bygge flere boliger

Utflating

Danske Banks prognoser for boligmarkedet legger til grunn en årsvekst i 2015 på fem prosent, men med boligprisveksten så langt i år vil det tilsvare nær flate boligpriser ut året.

– Mye av årets prisvekst er tatt ut, sier Jullum.

Til neste år ser Danske Bank for seg en vekst på to prosent.

I Nordea er de mye på linje med prognosene hos konkurrenten og venter seg en prisvekst i år på seks prosent og en prisvekst neste år et par prosent.

– Allerede nå ser vi at prisveksten er litt på vei ned. I forhold til vår prognose er mye av veksten tatt ut gjennom den sterke veksten i første halvår. Så vi tror på en viss utflating og det er fullt mulig vi vil få se måneder med negativ prisutvikling utover i året, sier makrostrateg i Nordea, Joachim Bernhardsen, til E24.

Les også

Prisantydning: 1,9 millioner. Salgspris: 5,5 millioner

– Vist seg motstandsdyktig

Bernhardsen mener oljebremsen representerer en risiko for boligmarkedet, men har ikke en korreksjon som hovedscenario.

RENTEKUTT VS. ARBEIDSLEDIGHET: Makrostrateg i Nordea, Joachim Bernhardsen,

John Thomas Aarø

– Risikoen er der. Om oljenedturen forsterker og forplanter seg og arbeidsledigheten stiger ytterligere, er det en risiko for boligmarkedet.

– Når det er sagt så har norske husholdninger vist seg motstandsdyktige mot nedturen i oljesektoren så langt.

Som følge av den lavere aktiviteten i oljesektoren venter Nordea seg en lavere inntektsvekst fremover, noe som kan bidra til kjøle ned boligmarkedet.

Tror rentekutt vil kompensere

Der de skiller seg litt fra Danske Bank er i synet på rentekutt. Nordea tror nemlig på et rentekutt til i år og ytterligere ett rentekutt innen neste sommer. Danske Bank tror på sin side at vi med forrige ukes rentekutt nå har nådd rentebunnen.

Sett ifra et boligprisperspektiv mener Bernhardsen at ytterligere rentekutt vil kunne kompensere for en noe høyere arbeidsledighet og lavere lønnsvekst som følge av den lavere aktiviteten i olje- og offshorenæringen.

– En korreksjon i boligmarkedet er ikke vårt hovedscenario, men man kan ikke si at det ikke kommer til å skje. Utsiktene for norsk økonomi er fortsatt usikre. For at det skal finne sted, så må man imidlertid se en høyere arbeidsledighet eller at husholdningenes fremtidsforventninger endrer seg i mer negativ retning.

Her kan du lese mer om

  1. Eiendom
mail
E24

Start dagen med

Morgengryn Logo

Hold deg oppdatert på de viktigste nyhetene, de siste nøkkeltallene, og dagens kalender. Tilbudet er gratis.

Flere artikler

  1. Fem ekspertprognoser: Denne veien tar boligprisene

  2. Økonomer: Dette betyr Olsens rente-stampe for boligprisene

  3. Sjeføkonom om boligprisveksten: - Ikke tegn til at oljenedturen sprer seg

  4. Annonsørinnhold

  5. Spår første renteøkning neste sommer

  6. – Vi er halvveis i korreksjonen