Down arrow

En megler hos Privatmegleren Aveny solgte to eiendommer utenfor det åpne markedet - til 1,7 millioner under takst. Kjøper var nær slektning av meglerens ekskjæreste.

Den nå siktede advokaten John Hammervoll fikk ansvar for å godkjenne salget.

De ble begge varslet om at kvinnen som eide eiendommene kunne være dement.

Tidligere i november avslørte E24 hvordan tidligere eiendomsmegler Odd Kalsnes ble tilgodesett i testamentet til en rik, kvinnelig klient i 90-årene. Testamentet ble signert hos Privatmegleren Aveny hvor Kalsnes tidligere jobbet - med sjefen og en partner i meglerfirmaet som vitner.

Kort tid etter at E24 publiserte saken, startet politiet etterforskning.

Advokat John Hammervoll er fra før siktet for grov økonomisk utroskap mot kvinnen i 90-årene og Kalsnes for medvirkning. Begge nekter straffskyld.

Hammervoll

Kontorene til Privatmegleren Aveny i Oslo.

I dag kan E24 fortelle historien om hvordan partner Beate Ellingsen - ved samme meglerkontor - solgte to næringseiendommer for en annen eldre kvinne i 70-årene.

Eiendommene på 286 kvadratmeter ligger i Oslo sentrum. De ble solgt 1,7 millioner under takst - til en nær slektning av Ellingsens ekskjæreste. Salget skjedde i samarbeid med advokat Hammervoll.

Vi i E24 er avhengig av tips fra leserne våre. Kontakt E24s journalister på e-post sofie.amalie.fraser@e24.no og jonas@e24.no, eller på kryptert melding via Signal eller WhatsApp til +4741381407 eller +4792828316.

«Fullstendig i villrede»

I romjulen 2016 sitter kvinnen i 70-årene hjemme alene. En venninne ringer og spør hvorfor kvinnen har solgt leiligheten sin. Venninnen hadde lest om salget i avisen. Etter telefonsamtalen skriver kvinnen et brev:

«Jeg er fullstendig i villrede og forstår ingenting av dette.»

I løpet av de fire siste månedene har kvinnens to næringseiendommer blitt solgt. I tillegg er leiligheten hun bor i og 3,2 millioner kroner blitt overført til datteren. Det skjer samtidig som hun har bistand fra advokat John Hammervoll.

Det neste året blir en kamp hvor en offentlig oppnevnt verge forsøker å få tilbake midlene hennes. Hammervolls advokatfirma fikk betalt nesten en halv million kroner fra kvinnens konto for bistanden.

I begynnelsen av 2018 går kvinnen bort.

«snuskebass :D <3 <3»

Høsten 2015 skal en demenstest ha ført til at kvinnen i 70-årene sluttet å kjøre bil, ifølge en kjennelse fra Oslo byfogdembete. Senere samme år signerte hun flere fullmakter, og en oppdragsavtale som gjorde henne til klient av advokat John Hammervoll.

Da hadde kvinnen eid næringseiendommene i Oslo sentrum i over 15 år. Nesten et år senere, i august 2016 underskrev hun en fullmakt til Hammervoll. Den beskrives som «ugjenkallelig». Fullmakten ga advokaten rett til å akseptere og motta bud samt forhandle pris sammen med megler Beate Ellingsen fra Privatmegleren Aveny.

Privatmegleren Beate Ellingsen Megler/partner John Hammervoll Advokat Les saken her Odd Kalsnes Tidligere megler/Eiendoms- meglerfullmektig Les saken her Klient 70-årene Klient 90-årene Les saken her

Selskapet, som holder til på Solli Plass i Oslo, formidler salg av noen av hovedstadens dyreste eiendommer. Beate Ellingsen har i en årrekke vært partner i firmaet. Det har også Odd Kalsnes. Ifølge Kalsnes hadde han aldri, på 14 år i Privatmegleren Aveny, samarbeidet med Ellingsen om et oppdrag.

Hammervoll

Odd Kalsnes og Beate Ellingsen i 2019. Kalsnes sluttet i Privatmegleren Aveny før sommeren.

Beate Ellingsen sier hun har kjent advokat Hammervoll i rundt 15 år. Da advokaten giftet seg i 2018, holdt Ellingsen tale i bryllupet. I sosiale medier takket Hammervoll for gode ord, og skrev at han nok ikke fortjente dem.

«Å joooooooo da snuskebass :D <3 <3», svarte Ellingsen.

Ugjenkallelig fullmakt

Etter å ha skrevet under på den ugjenkallelige fullmakten, blir kvinnen i 70-årenes næringseiendommer omsatt i løpet av to uker i august 2016. Det skjer utenfor det åpne markedet.

Hammervoll

Salg av eiendom uten ordinær annonsering og budrunde kalles off-market-salg. En gjennomgang Finanstilsynet gjorde av off-market-salgene til 16 meglerfirma året etter, førte til tydeligere retningslinjer om dette. Kundene skal advares om at det kan gi en dårlig pris.

Megler Beate Ellingsen var ingen off-market-ekspert da næringseiendommene ble solgt. Det var hennes første salg av denne typen.

- Bismak i munnen

Eiendommene på 286 kvadratmeter har en attraktiv plassering i Oslo sentrum.

Total ligningsverdi var i 2015 satt til 10,8 millioner kroner. Året etter vurderte Ellingsen verdien til rundt seks millioner. Taksten, som ble satt i etterkant av salget, var på 6,6 millioner kroner, har Ellingsen forklart til bostyrer etter kvinnens død.

Prisen den eldre kvinnen fikk var 4.850.000 kroner.

– Opplyst verdi (ligningsverdien journ. anm.) var basert på at det var bolig. Dette var ikke boligeiendom, men næringsseksjoner som innebærer at formuesverdi vil være vesentlig lavere ut fra leieinntekt på det tidspunktet, sier Ellingsen.

Det var flere som var interessert i å kjøpe eiendommene.

– Jeg satt igjen med en bismak i munnen av hvordan dette salget ble gjennomført, sier en av budgiverne til E24.

Ble tilbudt en «pakke»

Etter å ha fått registrert et bud, ville vedkommende øke til 4,8 millioner kroner. Senere ga megler Beate Ellingsen beskjed via tekstmelding om at salgsprosessen var avsluttet:

«Selger har av personlige grunner valgt å selge til en annen person som også ga noe høyere bud. Selger ble tilbudt en ‘pakke’ hun ønsket å gå for uten videre budgiving. Beklager det.»

Hammervoll

Megler i Privatmegleren Aveny, Beate Ellingsen. Foto: Privatmegleren

Kjøperen av næringseiendommene er en nær slektning av Beate Ellingsens ekskjæreste. Megler Ellingsen opplyser at hun på grunn av taushetsplikt ikke kan si hva «pakken» besto i.

I etterkant av salget skrev megleren i en e-post at advokatbistanden kvinnen fikk av advokaten John Hammervoll sikret at alt gikk riktig for seg:

«Jeg har dermed ingen grunn til å betvile at hennes interesser har vært, og er, i de beste nøytrale hender!»

Kjøper sier til E24 at «pakken» var at bedriften i lokalet skulle få bli der. Personen avviser å ha en privat relasjon til Beate Ellingsen. Megleren avviser at hun har hatt en nær relasjon til kjøperen.

– I tråd med selgers ønsker

Beate Ellingsen forteller at det ikke var hun som informerte kjøperen om at eiendommen skulle komme for salg.

– Oppdraget ble gjennomført i overensstemmelse med selgers ønsker. Det er vår vurdering at transaksjonen er gjennomført i overensstemmelse med kravet til god meglerskikk, regelverket for øvrig og basert på selgers beslutning, sier Ellingsen.

Advokat John Hammervoll sier til E24 at han ikke kan forstå at noen av de involverte skulle ha interesse av noe annet enn å oppnå høyest mulig pris for eiendommene:

– Jeg mener også å huske at megler og jeg anbefalte kvinnen å ikke akseptere et lavere bud, men å la eiendommen bli liggende i markedet en stund til.

«Særlig uvanlig»

Etter at kvinnen i 70-årene døde i 2018, gikk en offentlig oppnevnt bostyrer gjennom salget av næringseiendommene. Advokat Andreas S. Christensens mente at kvinnens alder og familiesituasjon «tilsa en skjerpet aktsomhet med oppdraget».

Bostyrer sier til E24 at han ikke kan kommentere saken.

I redegjørelsen drøfter Christensen blant annet at megler Beate Ellingsens hadde et forhold til kjøpers nære slektning i flere år, og skriver at Ellingsen selv mener at forholdet ikke omfattes av lovens forbud mot egenhandel.

«(...) jeg er selv ikke sikker på at man konsekvent kan legge det til grunn. Uansett har megler en opplysningsplikt. Ellingsen mener at både advokat Hammervoll og selger var kjent med hennes tilknytning til kjøper, uten at jeg kan se at det er dokumentert.»

– Det er tydelig regulert i loven hvem som ikke kan handle eiendom gjennom definert megler, sier Ellingsen til E24.

Bostyrers vurdering var at megler Beate Ellingsen «samlet har misligholdt sin plikt til å ivareta selgers interesser».

«Det er klart relevant at selger var bistått av advokat, og megler må kunne legge til grunn at selgers interesser ble ivaretatt, samtidig som dette ikke fritar megler for selvstendig ivaretakelse av selgers interesser.»

Beate Ellingsen sier bostyrer aldri har presentert dette overfor henne eller Privatmegleren Aveny. Hun mener videre at kvinnens interesser ble godt ivaretatt.

– Ikke sett dokumentasjon

I sin redegjørelse skriver bostyrer Andreas S. Christensen at saken er kompleks og at det kan være opplysninger og dokumenter han ikke kjenner.

Flere ganger peker han på at megler Beate Ellingsen ikke har dokumentert sine påstander og viser blant annet til at han ikke har sett dokumentasjon på at hun og Hammervoll frarådet kvinnen til å selge til under takst.

«Megler har ikke sørget for dokumentasjon for selgers påståtte motivasjon og meglers rådgivning, og det fremstår uvanlig sett opp mot selgers irrasjonelle vurdering av et salg til en best mulig pris.»

Dette stiller megleren seg utenforstående til:

– Bostyrer har ved oppmøte på meglers kontor fått gjennomgått alle saksdokumenter i møte med megler og ledelsen på kontoret og har ikke hatt kontakt med oss i etterkant.

Forsto ikke betalinger

Før salget av næringseiendommene skjedde i august 2016, ble både advokat John Hammervoll og megler Beate Ellingsen varslet om at kvinnen i 70-årene kunne være dement, viser dokumenter E24 har.

Ellingsen sier i dag at påstanden om demens ble avkreftet og at Privatmegleren Aveny sitter på dokumentasjon. E24 har ikke fått se denne dokumentasjonen.

Like etter at Hammervoll ble kvinnens advokat i desember 2015, forsto hun ikke hvorfor det gikk penger fra kontoen hennes:

«Beløpene kr. 13.000 og kr. 24.218, 75 er trukket fra min konto uten at jeg er kjent med dette til adv. Hammervold. Jeg mener at jeg ikke skal betale noe til adv. Hammervold, da jeg ikke er kjent med hva han har utført.»

John Hammervoll beskriver oppdraget han hadde for kvinnen i 70-årene som et «ordinært oppdrag». Advokaten sier til E24 at en kollega fra Hammervoll Pind var i kontakt med kvinnen i 21 minutter på telefonen åtte dager etter at oppdraget ble inngått.

Hammervoll

Advokat John Hammervoll. Foto: Hammervoll Pind

– Oppdraget fortsatte deretter i over ett år og alle våre fakturaer har så blitt betalt uten innsigelser, sier Hammervoll.

Oppdragsbekreftelsen viser at Hammervoll ikke snakket med kvinnen i 70-årene før han påtok seg jobben som hennes advokat.

Kvinnens datter er forelagt opplysningene som fremkommer i denne saken og har fått en rekke spørsmål om dem. Hun sier at Hammervoll aldri var hennes advokat:

– Dette er et privat anliggende, og en unødvendig belastning nå som dette er et lukket kapittel. Ytterlige spørsmål vedrørende denne saken, vil ikke bli kommentert.

Kvinnens andre barn ønsker ikke å uttale seg.

Da kvinnen stilte spørsmål ved beløpene som gikk ut av kontoen hennes, mistenkte barna at hun var dement.

«Har blitt dement»

I januar 2016 sendte datteren en e-post til styret i bygården der kvinnen eide næringseiendommene. Hun skrev at det var blitt vanskelig for moren å følge opp leietakere:

«Dette fordi min mor har blitt dement og ikke kan håndtere slike oppgaver lengre.»

I februar 2016, et halvt år før salget, møtte advokat Espen Larsen kvinnen. Larsen skulle hjelpe henne med å utforme en fremtidsfullmakt til barna, men advokaten mente hun var for syk til å skjønne innholdet og konsekvensene av avtalen.

Hammervoll

Loven krever at personen fremtidsfullmakten gjelder for har forstått avtalens betydning.

– Jeg visste at det var tvilsomt om hun var samtykkekompetent. Hun klarte ikke gi et eneste utfyllende svar. Jeg tenkte at her er det noe som ikke stemmer. Det var helt tydelig, sier advokaten til E24.

Varsles om demens

Hammervoll vet i forkant av salget at kvinnen kan være syk, viser et brev fra advokatfirmaet Hammervoll Pind:

«Vi er kjent med at dere mener at [kvinnen] er dement. I den grad hun er dement, er dette ikke av en slik grad at dette påvirker hennes disposisjoner knyttet til salget.»

I dag sier Hammervoll til E24 at han etterspurte mer informasjon om kvinnens helse:

– Vi hadde hatt kontakt med kvinnens barn i over et halvt år uten at sinnstilstand var nevnt utover at de antydet at hun kanskje ikke var i stand til å vurdere egne valg; noe vi ba om at ble klargjort uten at vi hørte mer om dette.

Hammervoll

Daglig leder i Privatmegleren Aveny, Øyvind Meaas. Foto: Privatmegleren

Ifølge Øyvind Meaas, som er daglig leder i Privatmegleren Aveny, har selskapet opplysninger om at kvinnen ikke var syk da salget skjedde.

– Vi besitter skriftlig dokumentasjon som bekrefter at oppdragsgivers helse, på tidspunktet for gjennomføring av megleroppdraget, ikke var svekket.

Fikk verge

Etter at Fylkesmannen fikk informasjon om salgsprosessen og kvinnens helsetilstand, ble det opprettet et vergemål. Avgjørelsen ble begrunnet med at «det kan være fare for at hun blir utnyttet».

Vergemålet ble opphevet en måned senere etter at en lege reiste tvil om at kvinnen var dement. Advokat John Hammervoll opplyser at han hjalp til med å fjerne vergemålet:

– Klient ønsket sterkt at vi skulle bistå.

Før vergen avsluttet oppdraget, rakk han å besøke kvinnen hjemme.

Ifølge en kjennelse fra Oslo Byfogdembete skrev vergen et referat fra besøket, hvor det står at kvinnens datter og eiendomsmegler Beate Ellingsen tok initiativet til den nye demenstesten.

Megleren og datteren har kjent hverandre siden 2008, men har ifølge Ellingsen «ingen nær relasjon». Megleren avviser overfor E24 at hun var involvert i demenstesten.

Tre uker etter opphevelsen av vergemålet, og litt over to måneder etter at næringseiendommene ble solgt under takst, ble leiligheten til kvinnen i 70-årene overført til datteren, gratis. Dette skjedde uten at megler Beate Ellingsen eller advokat John Hammervoll var involvert.

Hammervoll

På dokumentene var en kjøpesum på mer enn seks millioner strøket over og erstattet med kroner 0.

Ga bort tre millioner

Da skjøtet på boligen hennes ble registrert på datteren, betalte den eldre kvinnen dokumentavgiften på 156.000 kroner. Selv om kvinnen ikke lenger eide leiligheten, skulle hun også fortsette å betjene lånet, ifølge kjennelsen fra Oslo Byfogdembete.

Samme dag skrev den eldre kvinnen under på et gavebrev som sørget for at 3,2 millioner kroner av kvinnens penger ble overført til datteren. Et utkast til brevet ble utformet med hjelp fra John Hammervolls advokatfirma.

Hammervoll avviser at han handlet i strid med kvinnens interesser, og sier at han ikke hadde noe med overføringen å gjøre.

– Vi har laget et utkast til gavebrev fra kvinnen til datter etter ønske fra klient gjennom datter. Utover det har ingen hos oss hatt noe som helst med gaveoverføringer å gjøre. Vi har altså ikke bistått med noen gaveoverføringer eller overføring av klients verdier, sier advokaten.

Ba selv om verge

«Jeg kan heller ikke forstå at jeg har solgt min leilighet i [Oslo sentrum] for en sum fra langt unna verdi.»

Det skrev den eldre kvinnen om næringseiendommene i romjulen 2016, få måneder etter salget. Da hadde hun fått telefonen fra venninnen som spurte om hvorfor hun hadde solgt leiligheten hun bodde i.

I det samme brevet ba kvinnen om å få verge:

«Ønsker at vergen gjennom går i hele høst, som blir gjort», står det.

Ordene veide tungt for Fylkesmannen, som på nytt opprettet vergemål, for andre gang fem måneder.

Med opplysninger om kvinnens helsetilstand og økonomi, gikk vergen rettens vei for å forsøke å få tilbake formuen.

Millioner måtte tilbakeføres

Sommeren 2017 møtte den eldre kvinnen selv i Oslo tinghus. Av kjennelsen går det frem at retten mente at hun ikke hadde forstått alt som hadde skjedd rundt henne.

«Retten kan i denne forbindelse slutte seg til anførselen fra saksøkers side om at en normalt oppegående person ikke ville ha overført eierskapet til leiligheten uten samtidig å sørge for at også gjeldsansvaret ble overtatt, og at det derfor ikke er sannsynlig at [kvinnen] hadde overdratt eiendommen dersom hun ikke hadde vært mentalt svekket.»

Hammervoll

Foto: Jil Yngland / NTB Scanpix

Dommeren beskrev kvinnen som «svekket av alderen» og mente det var sannsynlig at tilstanden var den samme da leiligheten og pengene ble overført mot slutten av 2016. Kvinnens forklaring ble kortere enn den normalt ville vært, fordi hun ikke var i stand til å forstå spørsmålene og forklare seg fritt, ifølge dommeren:

«Svarene på de spørsmålene som ble stilt fremstod langt på vei som ufullstendige og vanskelig å få taket på, og ofte viste det seg nødvendig å stille mer eller mindre ledende spørsmål for å få meningsfulle svar.»

Retten slo fast at den eldre kvinnen skulle få tilbake verdiene. Salget av næringseiendommene var ikke en del av saken og kunne ikke reverseres.

Gikk bort

Etter at rettssaken ble avgjort sommeren 2017, klagde vergen John Hammervoll inn til Advokatforeningen. Vergen mente at beløpet på 445.630,70 kroner som Hammervoll Pind fakturerte for hjelpen kvinnen fikk, var altfor høyt.

«Ut fra advokatens timelister er det også er vanskelig å se hva advokatens arbeid har bestått i.»

Vergen sier til E24 at han ikke kan kommentere saken på grunn av taushetsplikt. Hammervoll viser til at klagen ble avvist. Ifølge Advokatforeningen ble den levert for sent.

Før den var ferdigbehandlet, gikk kvinnen bort.

Hammervoll

Under et år etter at hun selv ba om verge, bisettes kvinnen.

Sendte faktura til dødsbo

Etter kvinnens bortgang sendte advokatfirmaet Hammervoll Pind et krav om å få utbetalt 44.133 kroner fra dødsboet.

Hammervoll

Ifølge selskapet skyldte den eldre kvinnen penger for John Hammervolls bistand.

Hammervoll

Managing partner Sindre Aaserød i Hammervoll Pind opplyser at selskapet ikke kan kommentere denne saken konkret, som følge av taushetsplikt. På generelt grunnlag sier han:

– Selskapet har, i likhet med alle advokatfirma, rutiner for å sjekke eventuelle interessekonflikter. Vi mener at disse er gode og fungerer bra, men det finnes alltid rom for forbedring og selskapets rutiner oppdateres jevnlig.

Hammervoll

Managing partner i Hammervoll Pind, Sindre Aaserød, var snakket med E24 på videolink fra Bergen i juni. Foto: Hanna Kristin Hjardar/E24

– Arbeid som advokater utfører på saker er utpreget tillitsbasert, både overfor klienter og det selskapet advokaten er tilknyttet. Selskapet krever og forventer at dets advokater har satt seg inn i og til enhver tid etterlever Regler for god advokatskikk. Jeg viser i den forbindelse til at advokater har et personlig profesjonsansvar for det arbeidet de utfører.

Ifølge John Hammervoll fikk kvinnens datter først regningene før de gikk til dødsboet.

– Dette var altså sluttfakturaer til kvinnen for vår bistand; bistand ytet før verge ble oppnevnt. Kvinnens verge betalte ikke disse så vi ba datter som solidarisk ansvarlig om å gjøre opp. Kvinnens dødsbo betalte dette noe senere.

Publisert: 08. november 2020 08:00